Zasiedzenie działki: Co to właściwie oznacza dla rolników i nie tylko?
Zasiedzenie można zdefiniować jako nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy (czyli nieruchomości – np. domu i ruchomości – np. samochodu) na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem czas (czyli przez okres zasiedzenia). Zasiedzeniu podlegają również niektóre spośród tzw. ograniczonych praw rzeczowych – np. służebność gruntowa.
Zasiedzenie to pojęcie stosowane na gruncie prawa cywilnego, jest jednym z przykładów tzw. dawności, która polega na utracie, osłabieniu bądź nabyciu prawa wskutek upływu czasu i zaniechania osoby uprawnionej. Innym przykładem funkcjonowania w polskim prawie instytucji dawności jest przedawnienie.
Czytaj też: Działkowcy boją się o ROD. Chodzi o zapisy w nowej specustawie
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Najbardziej znanym i prawdopodobnie najczęściej występującym przykładem zasiedzenia jest zasiedzenie nieruchomości. Ogólne zasady tego zasiedzenia reguluje art. 172 Kodeksu cywilnego. Czytamy w nim: „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Paragraf drugi tego artykułu mówi o tym, że „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Jak można stwierdzić, że doszło do zasiedzenia nieruchomości? Kluczowe jest spełnienie kilku warunków.
- Posiadacz nieruchomości nie ma do niej tytułu prawnego.
- Posiadacz nieruchomości jest posiadaczem samoistnym – tzn. zachowuje się tak, jakby był właścicielem, czyli np. mieszka w domu, płaci rachunki za media, płaci podatek od nieruchomości, sąsiedzi uznają go za właściciela itp.).
- Żeby sąd mógł stwierdzić zasiedzenie, musi upłynąć odpowiedni czas (20 lub 30 lat). Czas ten musi biec nieprzerwanie.
Zasiedzenie w dobrej wierze vs zasiedzenie w złej wierze. Na czym polegają różnice?
Do zasiedzenia w dobrej wierze dochodzi, kiedy osoba będąca posiadaczem nieruchomości jest błędnie przekonana, że jest jej właścicielem (że przysługuje jej prawo własności). To błędne przekonanie powinno być jednak usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Wyjaśniając, czym jest posiadanie (zasiedzenie) w dobrej wierze, prawnicy najczęściej podają przykład wadliwie sporządzonego i nieważnego aktu notarialnego. W takiej sytuacji, choć nabywca nieruchomości jest przekonany, że jest jej właścicielem – w rzeczywistości nim nie jest. Po upływie 20 lat sąd może jednak stwierdzić, że doszło do zasiedzenia. Na tej podstawie można stać się właścicielem nieruchomości.
Zasiedzenie w złej wierze to sytuacja, w której posiadacz nieruchomości wie (lub powinien wiedzieć na podstawie okoliczności), że formalnie nie jest jej właścicielem. Przykładem może być nabycie nieruchomości na podstawie umowy kupna-sprzedaży, która nie została potwierdzona aktem notarialnym (a powinna). Inny przykład to zaniechanie działań mających na celu wyjaśnienie stanu prawnego posiadanej nieruchomości.
Co trzeba zrobić, żeby uzyskać zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości musi zostać stwierdzone przez sąd. Zainteresowana osoba (lub instytucja) musi skierować w tej sprawie wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W dokumencie tym należy oznaczyć sąd oraz strony – wnioskodawcę i uczestników postępowania, czyli osoby, które mogą być zainteresowane wynikiem sprawy, takie jak dotychczasowy właściciel lub jego spadkobiercy.
Czytaj też: Zasiedzenie służebności przesyłu. Ważny wyrok dla właścicieli działek
We wniosku należy opisać nieruchomość podając jej adres, powierzchnię, numer działki, numer księgi wieczystej (jest została założona). Należy również wskazać precyzyjnie, od kiedy wnioskodawca jest posiadaczem nieruchomości oraz wyjaśnić okoliczności, w jakich do tego doszło. Kluczowe jest również przedstawienie dowodów na to, że posiadacz nieruchomości jest posiadaczem samoistnym (np. zeznania świadków, rachunki wystawione na nazwisko wnioskodawcy itp.). Sąd analizując wniosek będzie sprawdzał, czy spełnione zostały wszystkie przesłanki wskazujące na zasiedzenie. Wniosek może zostać odrzucony np. wtedy, gdy sąd stwierdzi, że doszło do przerwania biegu zasiedzenia.
Jeżeli decyzja będzie pozytywna i postanowienie o zasiedzeniu stanie się prawomocne, posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem. Ostatnim krokiem mającym na celu uregulowanie jej stanu prawnego powinno być uzyskanie wpisu do księgi wieczystej (ewentualnie założenie księgi, jeśli nieruchomość do tej pory jej nie posiadała).
Zasiedzenie działki rolnej
Do niedawna zasiedzenie działki rolnej odbywało się na szczególnych zasadach. W art. 172 Kodeksu cywilnego znajdował się paragraf trzeci, który mówił o tym, że nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny (w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Istniał też dodatkowy warunek - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność nabywcy nie mogła przekraczać 300 ha użytków rolnych.
Od 10 października 2023 r. ten przepis nie obowiązuje. Został uchylony na mocy Ustawy z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Tym samym zniesione zostały ograniczenia, zgodnie z którymi tylko rolnik mógł zasiedzieć nieruchomość rolną.
Czytaj też: Rolnik zakończył dzierżawę. Kiedy może wystąpić o zasiedzenie?
Zasiedzenie służebności gruntowej i służebności przesyłu
Jak wspomnieliśmy na początku, zasiedzenie może dotyczyć niektórych ograniczonych praw rzeczowych takich jak np. służebność gruntowa (jej rodzajem jest np. służebność drogi koniecznej). Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Szczególną formą służebności gruntowej jest służebność przesyłu (która może być ustanowiona na potrzeby infrastruktury elektrycznej, wodociągowej, gazowej itp.). Służebność przesyłu można również nabyć przez zasiedzenie.
- Tagi:
