Budowa domu na działce rolnej
Budowa domu, zwłaszcza na gruntach rolnych, związana jest z licznymi sprawami urzędowymi, które trzeba załatwić, by uzyskać pozwolenie. Tereny te z założenia nie są bowiem przeznaczone do zwykłej zabudowy mieszkalnej.
Kto może kupić działkę rolną? - Od dnia 26 czerwca 2019 r. - tj. po wejściu w życie zmiany do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, każda osoba, a więc również nie będąca rolnikiem, może nabyć działkę rolną o powierzchni do 1,00 ha - informuje Włodzimierz Buchwald, kierownik Referatu Budownictwa i Środowiska Starostwa Powiatowego w Jarocinie. Wyjaśnia przy tym, kiedy możliwa jest budowa domu na działce rolnej: - Działka rolna może być zabudowana budynkiem mieszkalnym lub innymi obiektami, gdy teren nieruchomości jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a taka budowa zgodnie z jego ustaleniami jest dopuszczalna. Na tym nie kończy.
- Jeżeli teren nieruchomości nie jest objęty planem miejscowym, to budowa będzie możliwa, jeżeli przyszły inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy - dopowiada Włodzimierz Buchwald.
Co robić, gdy działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego?
Jeżeli teren działki stanowią grunty klasy I-III, a także grunty niższych klas, ale pochodzenia organicznego, to przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Organem uprawnionym do jej wydania jest starosta. - Następnie osoba zainteresowana budową powinna zlecić opracowanie projektu budowlanego, uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i złożyć wniosek o pozwolenie na budowę - tłumaczy Włodzimierz Buchwald.
Co robić, gdy działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego?
W takiej sytuacji zmiana zagospodarowania terenu wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Organem uprawnionym do jej wydania jest gmina - tj. wójt/burmistrz/prezydent. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków (ich lista w ramce obok). - Należy zaznaczyć, że przesłanka wskazana w punkcie „1” - tzw. dobre sąsiedztwo, nie jest wymagana do zabudowy zagrodowej, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Na terenie powiatu jarocińskiego np. średnia powierzchnia gospodarstwa wynosi: w gminie Jarocin - 9,20 ha, w gminie Jaraczewo - 9,06 ha, w gminie Kotlin - 8,91 ha, w gminie Żerków - 7,69 ha - podaje kierownik Referatu Budownictwa i Środowiska Starostwa Powiatowego w Jarocinie. - Oznacza to w istocie, że rolnikowi posiadającemu odpowiednio duże gospodarstwo można wydać decyzję o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego wchodzącego w skład projektowanej zabudowy zagrodowej prawie w każdym przypadku - wyjaśnia.
Jakie działki są wyłączone z wymogu uzyskania zgody ministra?
Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I - III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rolnictwa. - Zgodę taką zobowiązany jest uzyskać organ gminy na etapie opracowywania miejscowego planu zagospodarowania terenu - mówi Włodzimierz Buchwald.
W przypadku braku planu miejscowego można uzyskać decyzje o warunkach zabudowy, bez zgody ministra na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne, gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeśli grunty te spełniają łącznie łącznie kilka warunków (ich lista w kolejnej ramce obok). - Ponadto zgody ministra nie wymaga budowa na gruntach zlokalizowanych na terenie administracyjnym miast. Również w stosunku do zabudowy rolniczej nie jest wymagane uzyskanie przedmiotowej zgody - zaznacza kierownik Referatu Budownictwa i Środowiska Starostwa Powiatowego w Jarocinie.
Jakie działki nie wymagają uzyskania decyzji starosty?
Decyzji starosty o wyłączeniu z produkcji rolnej nie wymagają działki klas IV- VI innych niż pochodzenia organicznego. - Ponadto niezależnie od klasy gruntów, nie wymagają decyzji starosty grunty rolne pod wchodzące w skład gospodarstw rolnych budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolnej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Jeżeli jednak rolnik chciałby budować na posiadanej nieruchomości obiekty nie związane z produkcja rolną (np. budynek handlowy, produkcyjny, przemysłowy), to zobowiązany jest uzyskać decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej na ogólnych zasadach - podkreśla Włodzimierz Buchwald.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu;
2/ teren ma dostęp do drogi publicznej;
3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do zamierzenia budowlanego;
4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty taka zgodą wydaną uprzednio dla planu, który utracił moc;
5/ decyzja jest zgodna przepisami odrębnymi (np. ustawą o ochronie zabytków, ustawami związanymi z ochroną środowiska).
W przypadku braku planu miejscowego można uzyskać decyzje o warunkach zabudowy, bez zgody ministra na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne, gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeśli grunty te spełniają łącznie łącznie kilka warunków:
1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych;
4. ich powierzchnia nie przekracza 0,50 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Ponadto zgody ministra nie wymaga budowa na gruntach zlokalizowanych na terenie administracyjnym miast. Również w stosunku do zabudowy rolniczej, nie jest wymagane uzyskanie przedmiotowej zgody.
Czytaj także:
