Wywłaszczenie nieruchomości np. pod drogę: Jakie prawa przysługują rolnikowi?

Źródło: Adobe Stock

Zasady dotyczące wywłaszczania nieruchomości reguluje Konstytucja, ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz szereg tzw. specustaw.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Wywłaszczenie nieruchomości: Jakie przepisy je regulują?

Wywłaszczenie, jak wynika z art. 21 ust. 2 Konstytucji, dozwolone jest jedynie w sytuacji, kiedy dokonuje się go na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Przepis ten dotyczy także wywłaszczenia nieruchomości rolnych.

Zasady dotyczące wywłaszczania nieruchomości określa także ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 112 ust. 2 „Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości”.

Szczegółowe zasady związane z wywłaszczeniami na konkretne inwestycje celu publicznego regulują tzw. specustawy. Jedną z nich jest ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana specustawą drogową. Znajduje ona zastosowanie w przypadku wywłaszczeń nieruchomości z powodu budowy dróg publicznych. Wywłaszczenia tego rodzaju są częste i niejednokrotnie dotyczą działek rolnych.

Czytaj też: Polacy odczują "podatek od ogrzewania"? Rząd nie chce nowego systemu 

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego: Jakie prawa ma rolnik?

Przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego następują rokowania o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości. Przeprowadza je, jak wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, który jest organem właściwym w sprawach wywłaszczenia. Rokowania te prowadzone są z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości bądź z inną osobą, której przysługuje w stosunku do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie tej procedury zaoferowana może zostać nieruchomość zamienna.

Jeśli przedmiotem wywłaszczenia ma być działka rolna, rokowania prowadzi się z rolnikiem. Jakie prawa mu wówczas przysługują? Może zgodzić się na dobrowolne przeniesienie prawa do nieruchomości na podstawie umowy w zamian za wynagrodzenie zaproponowane przez organ administracji państwowej.

Rolnik nie musi jednak zgodzić się na podpisanie takiej umowy. Wówczas wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe.

Czytaj też:
Zmiany dotyczące dziedziczenia nieruchomości. Będą nowe przepisy

Postępowanie wywłaszczeniowe: Procedura

Po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy o nabycie praw do nieruchomości, który wyznaczony został na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości lub osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości, następuje wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.

Następnie starosta składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli dla danej nieruchomości nie ma założonej księgi wieczystej, składany jest wniosek o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu postępowania.

Wniosek o wywłaszczenie zawiera m.in.:

• dane nieruchomości (oznaczenia z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości);
• cel publiczny, na rzecz którego niezbędne jest wywłaszczenie nieruchomości;
• powierzchnię nieruchomości;
• sposób dotychczasowego korzystania z nieruchomości oraz stan jej zagospodarowania;
• dane właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;
• dane osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości.

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości

Starosta, po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, przeprowadza rozprawę administracyjną. Nie może się jednak ona odbyć w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Następnie wydawana jest decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości. Powinna ona zawierać, poza typowymi elementami składowymi decyzji administracyjnej, także m.in.:

• informacje o celach, na jakie nieruchomość jest wywłaszczana;
• przedmiot wywłaszczenia (oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości);
• podanie praw podlegających wywłaszczeniu;
• wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości bądź osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
• ustalenie wysokości odszkodowania.

Wraz z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości staje się ostateczna, następuje nabycie własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, które wnioskowały o wywłaszczenie.

Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie: Jakie prawa ma rolnik?

Za wywłaszczone nieruchomości osobie wywłaszczonej, a więc np. rolnikowi, przysługuje odszkodowanie. Należy się ono w przypadku wywłaszczenia własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego. Odszkodowanie odpowiada wartości wywłaszczonych praw.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, ustala starosta. Wysokość odszkodowania zależy od stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości i jest ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość odszkodowania ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, która określa wartość nieruchomości.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zazwyczaj na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Uwzględnia się wówczas przede wszystkim jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie i stan, a także aktualne ceny obowiązujące w obrocie nieruchomościami.

W sytuacji, w której ze względu na stan nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej – w obrocie nie występują tego rodzaju nieruchomości, określa się jej wartość odtworzeniową, o czym mówi art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bardzo ważny w kontekście wywłaszczania nieruchomości rolnych i praw przysługujących rolnikom, jest ust. 7 tego artykułu: „Przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów”.

W ramach odszkodowania może zostać przyznana nieruchomość zamienna. Może to jednak nastąpić wyłącznie po uzyskaniu zgody właściciela lub użytkownika wieczystego wywłaszczonej nieruchomości. W przypadku wystąpienia różnicy między ustalonym odszkodowaniem a wartością nieruchomości zamiennej, wyrównuje się ją za pośrednictwem dopłaty pieniężnej.

Odszkodowanie wypłacane jest jednorazowo i następuje w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o nim stała się ostateczna.

Istnieją sytuacje, w których odszkodowanie za wywłaszczenie wpłacane jest do depozytu sądowego:

• odmowa przyjęcia przez osobę uprawnioną;
• trudne do przezwyciężenia przeszkody w wypłacie;
• odszkodowanie, które dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.