Jak odrolnić działkę? Procedura, opłaty, czas oczekiwania

Źródło: Adobe Stock

O tym, jak będzie wyglądać procedura odrolnienia działki decyduje kilka czynników. Zależy to przede wszystkim od rodzaju gruntów, a także ich statusu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Odrolnienie działki. Od czego zacząć? 

Na zakup działki rolnej pod miastem z zamiarem przeznaczenia jej pod budowę domu decyduje się wiele osób. Przyczyną są niższe ceny działek rolnych w porównianiu do działek budowlanych.

Przed zakupem należy przede wszystkim sprawdzić, czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jakie przewiduje on jej przeznaczenie. Taką informację uzyskamy w urzędzie gminy.

Jeżeli gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i działka jest w nim przeznaczona na cele rolnicze, trzeba złożyć do urzędu gminy wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Wiąże się to z koniecznością zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trzeba więc przygotować się na czasochłonny proces, trwający od kilku miesięcy nawet do kilku lat.

Jeżeli natomiast dla danej działki rolnej nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trzeba złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Szacowany termin wydania decyzji o warunkach zabudowy to 90 dni w przypadku domu powyżej 70 m2. W praktyce termin może być jednak dłuższy.

Czytaj też: Sanatorium dla rolnika. Kiedy KRUS sfinansuje wyjazd? Przepisy

Odrolnienie działki. Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej

Kolejnym etapem jest wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej. O tym, czy taka decyzja jest potrzebna, decyduje klasa gruntu. Z produkcji rolnej nie trzeba wyłączać gruntów rolnych zaliczanych do klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego.

Decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wymagają:

• użytki rolne zaliczane do klas I, II, III, IIIa, IIIb wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego

• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego

• tereny wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, takie jak:

  • grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa

  • grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu

  • grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych

  • grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi

  • grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych

  • grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi

  • grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa

  • grunty torfowisk i oczek wodnych

  • grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych

Aby uzyskać zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy musi przewidywać przeznaczenie działki na cele inne niż rolnicze. Uzyskania zgody na wyłączenie z produkcji rolnej nie wymaga natomiast przeznaczenie na cele nierolnicze użytków rolnych klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy. 

Jeśli działka przeznaczona na cele rolnicze znajduje się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wydanie decyzji nie powinno trwać dłużej niż miesiąc, termin może się jednak wydłużyć do 2 miesięcy.

Czytaj także: Dodatek dla sołtysów po nowemu. Ile wynosi i komu przysługuje po zmianach?

Koszty odrolnienia działki 

Po uzyskaniu decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji należy zapłacić jednorazową opłatę - tzw. należność, a następnie wnosić opłaty roczne. Tych kosztów nie trzeba ponosić, jeśli pod budowę będą przeznaczone grunty rolne:

• o powierzchni do 500 m2 - w przypadku budowy budynku jednorodzinnego

• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny - w przypadku budowy budynku wielorodzinnego

lub jeśli:

• właściciel gruntów zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego

• wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dotyczy części gruntu, którego powierzchnia nie przekracza 30 proc. całkowitej powierzchni gruntu rolnego

Należność wylicza sie według poniższych stawek:

• w przypadku gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:

  • klasy I – 437 175 zł za 1 ha

  • klasy II – 378 885 zł za 1 ha

  • klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha

  • klasy IIIb – 262 305 za 1 ha

  • Łąki (Ł) i pastwiska trwałe (PS), kl. I – 437 175 zł za 1 ha

  • Ł i PS II – 361 398 za 1 ha

  • Ł i PS III – 291 450 za 1 ha

• w przypadku gleb pochodzenia organicznego:

  • klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha

  • klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha

  • klasy V – 116 580 zł za 1 ha

  • klasy VI – 87 435 zł za 1 ha

  • Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha

  • Ł V – 145 725 za 1 ha

  • PS V – 116 580 za 1 ha

  • Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha

• w przypadku gruntów pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych – 233 160 zł za ha

W sytuacji, gdy cena gruntów inwestycyjnych przewyższa wysokość należności, inwestor nie wnosi należności. Jeśli jednak cena gruntów jest niższa od należności, wpłaca tylko różnicę między kwotą należności a ceną ziemi.

Opłaty roczne są natomiast wyliczane od pełnej kwoty należności nie pomniejszonej o cenę gruntu. W przypadku trwałego wyłączenia gruntu trzeba je płacić przez 10 lat. Co roku wynoszą one 10 proc. należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. W przypadku czasowego wyłączenia gruntu, opłaty roczne ponosi się w okresie wyłączenia.

Czytaj też: Dofinansowanie do ferii zimowych dla dzieci rolników. Nawet 1000 zł na dziecko