Co rolnik może wybudować na gruntach rolnych? Wiele niejasności w przepisach

Źródło: Adobe Stock

Według litery prawa nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Taką definicję znajdziemy w Kodeksie Cywilnym  (art. 46¹). Odwołanie do tej definicji znajdziemy również w innych przepisach dotyczących gruntów rolnych, np. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego określającej zasady obrotu ziemią. W praktyce można przyjąć, że działka rolna to działka, która w ewidencji gruntów jest oznaczona jako grunt rolny. Ewidencja prowadzona jest przez starostwa, a w miastach na prawach powiatu – przez urzędy miast. Dostęp do niej można uzyskać również online za pośrednictwem portalu rządowego www.geoportal.gov.pl. 

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Czytaj też: 350 plus do emerytury. Specjalne świadczenie dla jednej grupy seniorów

Oznaczenia gruntów rolnych w ewidencji gruntów 

Podział gruntów na różne rodzaje oraz sposób ich oznaczania uregulowany jest w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W paragrafie 8 tego rozporządzenia czytamy, że użytki gruntowe w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

• grunty rolne;
• grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
• grunty zabudowane i zurbanizowane;
• grunty pod wodami;
• tereny różne.

Paragraf 9 tego rozporządzenia dzieli grunty rolne na nieużytki (oznaczone literą N) oraz użytki rolne, do których zalicza się: 

• grunty orne, Oznaczone symbolem R;
• łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł;
• pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps;
• sady, oznaczone symbolem S;
• grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br;
• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr;
• grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr;
• grunty pod rowami, oznaczone symbolem W. 

Dodatkowo w ewidencji gruntów można też znaleźć informację na temat klasy bonitacyjnej gruntów rolnych. Ma ona znaczenie na przykład przy próbie odrolnienia danej działki. 

Czytaj też:
Rolnik nie ma 25 lat ubezpieczenia? Co z emeryturą? KRUS stawia sprawę jasno

Budowa domu na działce rolnej przez rolnika  

Co do zasady grunty rolne przeznaczone są do prowadzenia działalności rolniczej, a nie pod budownictwo mieszkaniowe. Rolnik może jednak wybudować na należącym do siebie gruncie dom mieszkalny oraz - jeśli jest taka potrzeba - budynki gospodarcze. Nie musi w tym celu przeprowadzać odrolnienia. Zabudowa wzniesiona na gruncie rolnym to tzw. siedlisko (zabudowa siedliskowa). Przepisy nie definiują wprost, czym ono jest. Przyjęło się jednak, że jest to dom mieszkalny dla rolnika i jego rodziny oraz budynki gospodarcze i inwentarskie potrzebne do prowadzenia gospodarstwa. Takie rozumienie wynika z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W artykule 2 tej ustawy znajdziemy zapis, że grunty rolne to m.in. grunty znajdujące się "pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu". Przyjmuje się, że te właśnie grunty to działki siedliskowe, a budynki, które się na nich znajdują, to siedliska (zabudowa siedliskowa). Działki z zabudową siedliskową w ewidencji gruntów oznaczone są jako Br – grunty rolne zabudowane. 

Warto też pamiętaż, że żeby rolnik móg wybudować na swojej działce siedlisko, musi być to zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli planu nie ma - z decyzją o warunkach zabudowy. W przyszłości informacje o tym, czy dany obszar może być objęty zabudową siedliskową powinny znaleźć się również w planie ogólnym, który każda gmina ma przygotować do czerwca 2026 r. (termin ten był już raz przesuwany). Działka musi też spełniać wymagania zapisane w prawie budowlanym. 

Czytaj też: Nawet 10 tys. zł wsparcia. Wnioski trzeba składać do ARiMR

Wznoszenie nowych budynków gospodarczych. Czy rolnik musi mieć pozwolenie? 

Rolnicy mają dosyć dużą swobodę we wznoszeniu na swojej ziemi budynków gospodarczych związanych z produkcją rolną. Co do zasady potrzebują pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, jednak od tej zasady jest dużo wyjątków. 3 czerwca 2023 r. weszły w życie zmiany w przepisach budowlanych, zgodnie z którymi budowa jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych związanych z produkcją rolną nie wymaga żadnych formalności – ani pozwolenia na budowę, ani nawet zgłoszenia. Dotyczy to obiektów o powierzchni zabudowy do 150 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. 

Po ponad dwóch latach od wejścia w życie tych zasad nie milkną jednak głosy krytyczne. Stały się one również przedmiotem sporów sądowych. Eksperci zwracają uwagą, że z jednej strony dają one duże pole do nadużyć. Z drugiej – mogą uderzyć rykoszetem w rolników, którzy w dobrej wierze korzystają z tych rozwiązań. Powodem jest brak precyzji i wyjaśnienia użytych pojęć. Chodzi o:

• brak informacji na temat tego, co należy rozumieć przez obiekt budowlany „o prostej konstrukcji”;
• brak informacji, co należy rozumieć przez „budynek gospodarczy”;
• zapis, wg którego budynki mają być „związane z produkcją rolną”; otwiera bardzo szerokie pole do interpretacji. 

Czytaj też: Zaskakujące kwoty emerytur z KRUS po 30 i 40 latach. Ile dostanie rolnik?