Obowiązuje już nowa ustawa
Nowe przepisy regulujące obrót ziemią rolną w zamyśle jej twórców chronić polskie grunty przed obcokrajowcami i spekulantami. Jednak rolnicy uważają, że nowe regulacje mocno uderzają we właścicieli ziem rolnych i ograniczają ich prywatność.
USTAWOWE ABC*
A, jak Agencja Nieruchomości Rolnych - w proponowanych regulacjach agencji przyznano szereg kompetencji, które wpływają na obrót ziemią, m.in.:
- kontrola nad wyjątkowym zbyciem gruntów zasobu własności rolnej Skarbu Państwa,
- prawo do wskazania nabywcy ziemi rolnej innego niż rolnik indywidualny,
- w braku nabywcy gruntu rolnego obowiązek jego wykupu przez ANR
- w razie spełnienia przesłanek ustawowych - prawo pierwokupu nieruchomości rolnych
B, jak bliscy - termin ten jest o tyle istotny, że projekt ustawy zakłada, że tylko osoby bliskie zbywcy nieruchomości będą mogły swobodnie wejść w jej władanie, czy to poprzez umowę darowizny czy dziedziczenie. W myśl regulacji, osobami takimi są: wstępni (rodzice, dziadkowie), zstępni (dzieci), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek oraz osoby przysposabiające (rodzice zastępczy) oraz przysposobione (czyli dzieci adoptowane)
C, jak cena - spekuluje się, że cena ziem rolnych po wprowadzeniu nowych przepisów znacznie spadnie. - Stanie się tak, że rynek z wolnego, stanie się regulowany. Brak aktów wykonawczych do ustawy w pierwszym okresie może całkowicie zablokował ruchy na rynku. Do tego trudno przewidzieć, czy notariusze, na których nakłada się również masę restrykcji, zechce w ogóle uczestniczyć w formalnościach sprzedażowych - tłumaczy adwokat Tomasz Kirstajn. (Poniżej znajduje się wykres, obrazujący, w jaki sposób kształtowała się cena ziem rolnych na przestrzeni ostatnich lat).
D, jak dziedziczenie - w myśl projektowanej ustawy proces dziedziczenia nie będzie podlegał niektórym restrykcjom związanym z ustawą. Oznacza to, że osoba bliska będzie mogła bez posiadania, m.in. kwalifikacji rolniczych wejść we władanie ziemią. Jednak, gdy będzie chciała ją sprzedać, będzie obowiązywać ją zapisy ustawy. - Jeżeli będzie chciała ona także nieruchomość sprzedać będzie mogła to uczynić zgodnie z ustawą, a więc tylko określonym podmiotom, na określonych warunkach - dopowiada adwokat. Generalnie oznacza to, że osoby, które odziedziczą ziemię rolną będą mogły nią swobodnie dysponować. - Jeżeli taka osoba, będzie chciała sprzedać ziemie, to obowiązują ją dokładnie takie same reguły, jak rolnika indywidualnego. Czyli np. nie będzie możliwe przekształcenie działki rolniczej na budowlaną - mówi mecenas.
H, jak hektar - Kolejny warunek, zakłada, że rolnicy będą mogli kupować ziemię rolną tylko do momentu, aż w ich rękach znajdzie się300 ha. Każda kolejna transakcja zostanie uznana za nielegalną. W praktyce oznacza to, że osoba, która obecnie posiada gospodarstwo rolne wielkości przekraczającej 300 ha, nie będzie mogła dokupić nowych gruntów.
K, jak kwalifikacja rolnicza - można ją zdobyć na kilka sposobów. Po pierwsze, poprzez ukończenie szkoły o profilu rolniczym (wykształcenie zasadnicze zawodowe, średni lub wyższe). Ponadto ma je również osoba, który uzyskała tytuł kwalifikacyjny, lub tytuł zawodowy, lub tytuł w zawodzie mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie. O posiadaniu kwalifikacji rolniczej, może również mówić osoba posiadająca wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i mająca co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie (lub ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem), albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie. Ostatnią możliwością jest uzyskanie minimum wykształcenia podstawowej o profilu innym niż rolniczym i posiadanie co najmniej 5-letniego stażu pracy w rolnictwie
P, jak pierwokup - pierwszeństwo w nabyciu ziem mają dzierżawcy, ale tylko w wypadku, jeśli posiadają oni umowę dzierżawy od co najmniej 3-lat, ponadto musi być ona potwierdzona datą pewną (potwierdzona np. przez urząd gminny). - Nie jest to każda zwykła umowa dzierżawy. Prawo w tym przypadku będzie działać wstecz, czyli na dzień dzisiejszy nie jesteśmy w stanie zawrzeć już nowej umowy dzierżawy spełniającej ustawowe wymagania - mówi mecenas Tomasz Kirstajn.
Prawo pierwokupu przysługuje w drugiej kolejności sąsiadom. - Jeśli sprzedawana nieruchomość sąsiaduje z kilkoma gospodarstwami, sprzedający będzie mógł wybrać, który sąsiad skorzysta. Tu wchodzi w grę mechanizm rynkowy - decyduje cena - tłumaczy adwokat. Obowiązek poinformowania o prawie pierwokupu będzie miał notariusz. Jeśli nie będzie dzierżawcy ani sąsiada, prawo pierwokupu przypadnie ANR. Jeżeli również ANR nie wyrazi chęci, dopiero wtedy osoba trzecia będzie mogła dokonać zakupu. - Na szczęście, przepisów dotyczących pierwokupu nie będzie się stosować , m.in. jeśli nieruchomość nabywa rolnik indywidualny na powiększenie swojego gospodarstwa rodzinnego (do 300 ha) lub osoba bliska - tłumaczy prawnik.
R, jak rolnik indywidualny - projekt ustawy za rolnika indywidualnego uznaje osobę, która włada nieruchomością rolną do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze i od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, w której leży ta nieruchomość. - I nie mówimy w tym wypadku o adresie zameldowania. Liczy się to, gdzie dana osoba faktycznie zamieszkuje. W myśl Kodeksu Cywilnego, za takie uznaje się miejsce, gdzie dana osoba mieszka z zamiarem rzeczywistego pobytu. Oznacza, to ni mniej ni więcej, że mogę mieć zapisane w dowodzie, że jestem zameldowany w Rawiczu, ale mogę udowodnić, że faktycznie mieszkam w Miejskiej Górce, bo tam mam np. drugi dom. I w takiej sytuacji, przewagę ma Miejska Górka, bo tam ogniskuje się moje życie - tłumaczy prawnik.
S, jak sprzedaż - ustawodawca zmienia politykę, w taki sposób, aby ochronić grunty rolne, jednak nowe zapisy są tak restrykcyjne, że uniemożliwią w zasadzie jej swobodny obrót. - Ziemie będzie można sprzedać tylko takiej kategorii osób, które mają zapewnią rolnicze wykorzystanie tych ziem - mówi wprost mecenas Tomasz Kirstajn. W myśl nowych regulacji ziemię, będzie można sprzedać tylko i wyłącznie rolnikowi indywidualnemu. Wyjątek stanowią tylko osoby bliskie rolnikowi, jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa. W innych przypadkach, wymagane będzie uzyskanie zgody Agencji Nieruchomości Rolnej. Będzie to jednak bardzo trudne i uzależnione od dowolnej oceny ANR. Będzie trzeba wykazać, że nie ma możliwości przeniesienia nieruchomości na podmioty wymienione wyżej, że nabywca ziemi będzie prowadził uprawę rolną przez okres nie krótszy niż 10-lat oraz, że taka transakcja nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
T, jak transakcja - osoba, która rozpoczęła proces zbycia ziemi rolnej przed dniem wejścia w życie nowych uregulowań będzie mogła go zakończyć według starych zasad
W, jak wejście w życie - nowe regulacje mają obowiązywać od 1 maja 2016 r.
* opracowane przy współpracy z adwokatem Tomaszem Kirstajnem
Komisja Europejska będzie sprawdzać, czy ustawa o obrocie ziemią jest zgodna z prawem unijnym. Jeśli nie będzie, sprawa zostanie skierowana do Trybunału Unii Europejskiej, a ta z kolei może nałożyć na kraj dotkliwe kary finansowe. Komisja wszczęła już spór z Bułgarią, Litwą, Węgrami i Słowacją, które wcześniej wdrożyły podobne przepisy. Uznano, że kraje te wprowadziły ograniczenia, które dyskryminują obywateli unii ze względu na kraj pochodzenia.
