Kilkanaście tysięcy z hektara z dobrą umową
NAJWAŻNIEJSZA JEST DOBRA UMOWA
Od podpisania umowy do rozpoczęcia produkcji energii trzeba liczyć dwa lata - dlatego należy w umowie zawrzeć czynsz wstępny (niższy) i właściwy (wyższy). Ten drugi powinien być liczony od momentu wejścia firmy na teren działki. Częste są przypadki umów, gdy czynsz wstępny obowiązuje aż do momentu rozpoczęcia przez farmę produkcji prądu.
Niezbędne jest również zawarcie w umowie waloryzacji czynszu oraz kto ponosi dodatkowe koszty - np. podatek od nieruchomości, wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, ubezpieczenie. Istotny jest także podatek VAT. Dla dodatkowego zabezpieczenia się warto też zażądać wpłacenia kaucji. Wyraźnie należy zapisać, kto zajmuje się obsługą farmy - powinna firma.
KIEDY ROLNIK MOŻE SIĘ WYCOFAĆ Z DZIERŻAWY?
Najlepiej dokładnie uregulować kwestię wypowiedzenia, w szczególności w przypadku niewykonywania przez firmę dzierżawiącą zobowiązań wynikających z umowy - np. gdy nie płaci czynszu lub korzysta z gruntu niezgodnie z umową albo nie uzyskała pozwolenia na budowę.
Należy zapisać w umowie prawo właściciela do jej wypowiedzenia. Umowa powinna zawierać opis procedury: najpierw wezwanie z wyznaczeniem terminu na wykonanie zobowiązań, jeżeli okazało się ono nieskuteczne - wypowiedzenie na piśmie.
Aby uniknąć takich sytuacji, warto przed podpisaniem umowy przeanalizować historię i możliwości firmy, czy posiada zdolność finansową (mówimy tutaj o milionach złotych) i doprowadzi inwestycję do końca - nierzadko umowy są tak konstruowane, żeby nie można było ich wypowiedzieć.
Umowa jest zawierana na prawie 30 lat, więc dla własnego bezpieczeństwa najlepiej jej treść skonsultować z prawnikiem.
CO Z WARTOŚCIĄ ZIEMI?
Gdy powstaje farma fotowoltaiczna, wartość ziemi rośnie znacząco i nie powinno być problemów ze sprzedażą. Działka przekształcona z rolniczej na budowlaną już zyskuje, a dodatkowo jest na niej inwestycja warta miliony złotych. Można sprzedać tę ziemię także podczas okresu dzierżawy - podpisuje się aneks i nowa osoba przejmuje prawa oraz obowiązki.
DZIEDZICZENIE
Ziemia dzierżawiona pod farmę fotowoltaiczną w przypadku śmierci jej właściciela przechodzi we władanie osób wyznaczonych w testamencie lub zostaje przekazana zgodnie z prawem spadkowym. Jeśli trwa postępowanie spadkowe, firma dzierżawiąca może wystąpić o złożenie czynszu w depozycie sądowym - do momentu, kiedy będzie wiadomo, komu dzierżawca ma płacić czynsz. Według Kodeksu cywilnego spadkobiercy mogą kontynuować umowę lub ją wypowiedzieć. Wypowiedzenie można zrealizować na rok lub 6 miesięcy przed upływem roku dzierżawnego.
Lepiej wcześniej wyznaczyć, kto po śmierci właściciela gruntu będzie otrzymywał czynsz dzierżawny - to duże kwoty i mogą prowadzić do sporów. Dziedziczenie może jednak też oznaczać przejście na spadkobiercę opłat związanych z gruntem, jeżeli nie zostało to zagwarantowane w umowie na jego korzyść, a podatek od 1 ha farmy fotowoltaicznej może wynieść nawet tysiące złotych.
LEPIEJ WYDZIERŻAWIĆ CZY SPRZEDAĆ?
Kwota, za jaką możemy sprzedać ziemię, powinna zwrócić się w ciągu kilku lat dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną. Roczny czynsz, w wysokości kilkunastu tysięcy za hektar, jest płacony przez prawie 30 lat. Najdłuższy możliwy okres dzierżawy gruntu, który nie prowadzi do jego zasiedzenia, wynosi 29 lat. Po tym czasie ziemia nadal należy do rolnika, który może ją sprzedać albo dalej dzierżawić.
CO PO UPŁYWIE OKRESU DZIERŻAWY?
Wartość instalacji fotowoltaicznej farmy jest liczona w milionach złotych, czyli w interesie firmy dzierżawiącej leży zabrać całą instalację. Farma powinna więc być zdemontowana, a działka doprowadzona do stanu sprzed.
CZY FARMA JEST BEZPIECZNA?
Panele fotowoltaiczne są określane jako „zeroemisyjne” do atmosfery. Nie generują dźwięku, są bezpieczne dla ludzi i środowiska naturalnego. Do tego farmy są najczęściej ogrodzone i stale monitorowane przez właściciela instalacji.
