Ceny ziemi w górę!
60 tys. zł zapłacimy średnio za hektar gruntów rolnych w Wielkopolsce w obrocie prywatnym. Jeśli będzie to ziemia państwowa, będzie nas kosztować trzykrotnie mniej. Duże różnice, prawda?
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Zapytaliśmy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa o obecne ceny gruntów rolnych. Otrzymaliśmy dane dotyczące pierwszego półrocza 2019 roku. Wynika z nich, że średnio za jeden hektar gruntów kupionych od państwa płacono prawie 32 tys. zł, najwięcej w woj. mazowieckim (46 tys. zł), opolskim (44 tys. zł) i lubuskim (42 tys. zł), a najmniej w woj. świętokrzyskim (13 tys. zł), łódzkim oraz lubelskim (18 tys. zł). O wiele wyższe wartości ziemi rolnej przedstawiają dane Głównego Urzędu Statystycznego. Ceny (zakupu/sprzedaży) użytków rolnych w II kwartale 2019 r. za GUS-em opublikowała Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. I tak, średnio hektar kosztuje prawie 47 tys. zł.
Z najwyższymi wydatkami związanymi z zakupem będziemy musieli liczyć się w Wielkopolsce (60 tys. zł), w woj. kujawsko - pomorskim (56 tys. zł) oraz woj. opolskim (48 tys. zł). I o ile w przypadku ostatniego z wymienionych województw ceny gruntów podane przez KOWR i GUS są podobne, o tyle gdy przyjrzymy się chociażby woj. wielkopolskiemu, różnica jest kolosalna. Skąd to wynika?
- Te dysproporcje jeszcze kilka lat temu nie były tak zauważalne. Trzeba pamiętać o tym, że GUS bierze pod uwagę wartość gruntów w obrocie prywatnym, a my dysponujemy gruntami państwowymi - mówi Wojciech Adamczyk, rzecznik prasowy KOWR.
Na ceny ziemi rolnej wpływa ogólna sytuacja na rynku nieruchomości. - Teoretycznie możemy mieć do czynienia z gruntami rolnymi, ale w przyszłości mogą one stać się gruntami budowlanymi, dlatego ich wartość jest zawyżana - tłumaczy Damian Rakowski z firmy S&R Podziel i Zarabiaj, która zajmuje się wsparciem przy przekształcaniu gruntów rolnych na działki budowlane.
Czytaj także: Drzewa samosiewy na państwowych gruntach. Ziemia nie jest użytkowana, choć rolnicy chętnie by ją wydzierżawili
Ma to miejsce szczególnie w okolicy miast. Biorąc pod uwagę wartość użytkową rolniczo, cena działek o tej samej wielkości i tej samej klasie ziemi powinna być podobna, a jednak wartość gruntu położonego tuż przy aglomeracji będzie o wiele wyższa. Znaczenie ma także to, w jakim regionie znajduje się grunt rolny. - Flanka zachodnia, w tym okolice Poznania i Wrocławia, do Łodzi jest bardziej rozwinięta i to od wielu lat wpływa na wartość ziemi - stwierdza Damian Rakowski. Z czym to się wiąże?
- Obszary te, z racji lokalizacji, utrzymują bliższe kontakty gospodarcze z krajami Zachodu. Wiele firm zagranicznych lokuje swoje oddziały w tym rejonie ze względu na to, że mają dostęp do tańszej siły roboczej niż w swoich krajach, a jednocześnie będąc z nimi doskonale skomunikowane. Flanka wschodnia natomiast jest mniej bezpieczna. Gdy ktoś inwestycyjnie kupuje grunt rolny na zachodzie Polski ma większą pewność, że zawirowania geopolityczne nie wpłyną na to, że ten grunt zostanie mu kiedyś odebrany, więc ta cena wzrasta. Na wschodzie takie obawy niestety istnieją - komentuje Damian Rakowski.
.............................................................................................................................................................................................
Ceny sprzedaży gruntów* z Zasobu WRSP wg grup obszarowych (w zł/ha) w I półroczu 2019 r.
Zgodnie z prowadzoną sprawozdawczością w KOWR gromadzone są informacje o transakcjach (umowach sprzedaży wg grup obszarowych w podziale na województwa). Wynika z nim, że najwyższe średnie ceny uzyskiwano dla nieruchomości o powierzchni w grupie obszarowej 100 – 299,99 ha - 48,9 tys. zł za 1 ha (1 umowa sprzedaży), następnie w grupie obszarowej 10 - 99,99 ha - 38,3 tys. zł. za 1 ha (13 umów sprzedaży).
Województwo
do 2 ha
2,01 - 9,99
10,00 - 99,99
100,00 - 299,99
300,00 i więcej
Średnio
Dolnośląskie
36 565
21 852
28 767
-
-
31 861
Kujawsko - pomorskie
43 595
72 348
26 807
-
-
38 213
Lubelskie
17 939
10 513
-
-
-
17 815
Lubuskie
31 007
24 296
98 830
48 886
-
42 064
Łódzkie
17 813
-
-
-
-
17 813
Małopolskie
24 937
26 658
-
-
-
25 221
Mazowieckie
14 245
-
68 231
-
-
46 465
Opolskie
47 493
33 655
-
-
-
43 867
Podkarpackie
30 224
30 404
-
-
-
30 236
Podlaskie
25 262
19 356
-
-
-
24 733
Pomorskie
29 623
-
18 125
-
-
24 260
Śląskie
16 410
-
-
-
-
16 410
Świętokrzyskie
15 606
5 427
-
-
-
12 533
Warmińsko - mazurskie
35 190
25 201
43 521
-
-
37 139
Wielkopolskie
29 431
15 384
15 479
-
-
21 599
Zachodniopomorskie
31 188
27 702
22 608
-
-
29 775
Średnio
28 127
25 164
38 269
48 886
-
31 858
Źródło: KOWR
.............................................................................................................................................................................................
KOWR może wydzierżawić jeszcze 190 tys. ha
Obecnie KOWR dysponuje 1,3 mln ha, z czego w dzierżawie jest ogromna większość, bo 1 045 417 ha. Istnieją jeszcze inne formy użytkowania: zarząd - 18 300 ha, użytkowanie wieczyste - 52 772 ha, dożywotnie użytkowanie - 2 647 ha, użyczenie - 259 ha. Co ciekawe, w bezumownym korzystaniu znajduje się aż 20 tys. ha. A tzw. brak kwalifikacji sposobu rozdysponowania dotyczy 190 tys. ha. Wśród nich są grunty, które śmiało mogłyby być wydzierżawione rolnikom. W zasobach KOWR są jeszcze grunty obce.
- Grunty te z mocy prawa przeszły w gestię innych podmiotów, lecz pozostają w ewidencji Zasobu WRSP do czasu ich protokólarnego przekazania tym podmiotom. Ich powierzchnia wynosi 36 001 ha - podaje Wojciech Adamczyk.
Sprzedaż gruntów państwowych na minimalnym poziomie
Zgodnie z polityką obecnych władz rządzących KOWR ma robić wszystko, by gruntów państwowych się nie wyzbywać, a raczej wydzierżawiać rolnikom. Ustawa z kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw doprowadziła do sytuacji, w której sprzedana może być działka o powierzchni maksymalnej 2 ha.
- W związku z tym w ostatnich latach w przetargach ograniczonych sprzedawane były nieruchomości o średniej powierzchni ok. 0,70 ha. Zainteresowanie nieruchomościami państwowymi przez rolników było niewielkie i związane było z oferowaniem do sprzedaży niewielkich powierzchniowo nieruchomości rolnych, które są mniej przydatne rolniczo - mówi Wojciech Adamczyk.
Dlatego od stycznia do końca września tego roku w ręce rolników poszły tylko 504 hektary po rozstrzygnięciu 718 przetargów ograniczonych.
.........................................................................................................................................................................................
Grunty pozostające w zasobach skarbu państwa (1 365 097 ha) wg stanu na 30.09.2019 r. w podziale na województwa:
Źródło: KOWR
.......................................................................................................................................................................................
Nowelizacja ustawy - złagodzone przepisy
Jeszcze do maja 2019 roku osoby nieposiadające gospodarstwa rolnego mogły nabyć grunty rolne o wielkości 0,3 ha. Powierzchnię zwiększono do 1 ha. Zmniejszono także okres wymaganego użytkowania rolniczo gruntu z 10 na 5 lat. Jest to duże ułatwienie dla tych, którzy chcą inwestować w ziemię i w długoletniej perspektywie zamierzają działką podzielić, przekształcić na budowlaną oraz sprzedać. To może przyczynić się do jeszcze większego wzrostu wartości gruntów.
Ceny gruntów pójdą w górę?
Pytanie o to, jak długo i w jakim tempie może jeszcze wzrastać wartość ziemi, zadaje sobie wiele osób. Dla ogromnej grupy rolników zakup gruntów na cele uprawowe po obecnych cenach rynkowych graniczy z cudem i jest zwyczajnie nieopłacalne. Zdarza się, że ceny windują do niebotycznych kwot, nawet 130 000 zł za hektar! Ciągły wzrost wartości działek może mieć swój kres w momencie, gdy dojdzie do globalnego kryzysu gospodarczego, o którym coraz częściej się mówi.
- Mamy bardzo wysokie ceny mieszkań oraz gruntów jako działek budowlanych oraz gruntów perspektywicznych do przekształcenia. Jest to w pewien sposób powiązane ze sztucznym kreowaniem wartości rynkowych na rynku globalnym. Znajdujemy się w bańce, która za chwilę może pęknąć i doprowadzić do kryzysu gospodarczego. Stany Zjednoczone już od dawna pompują sztuczny pieniądz, nie mając w nim żadnego pokrycia i to jest po to, by kontynuować cudze interesy np. giełdy nowojorskiej. O tym, że kryzys nastąpi, świadczą pierwsze przebłyski docierające z Niemiec, gdzie spada sprzedaż aut. Widzi się różne znaki, które zwiastują, że będziemy przechodzić gorszy czas. Czy to będzie za kilka miesięcy czy za kilka lat, tego nie wiadomo. A wtedy ceny gruntów budowlanych z całą pewnością spadną - mówi Damian Rakowski.
Czytaj także: Państwowe Gospodarstwo nabyło 34 nowe ciągniki John Deere
Średnie ceny gruntów rolnych w Polsce wg GUS (zł/ha)
Użytki rolne ogółem
Grunt orny
ogółem
dobry
(klasy I, II, IIIa)
średni
(klasy IIIb, IV)
słaby
(klasy V, VI)
w złotych za hektar
Dolnośląskie
36 222
37 014
46 120
36 132
30 554
Kujawsko-pomorskie
55 760
56 215
67 463
56 351
45 766
Lubelskie
34 504
35 636
52 135
35 288
24 272
Lubuskie
28 822
29 615
bd
32 400
26 684
Łódzkie
40 847
41 314
58 000
43 519
32 370
Małopolskie
34 292
35 149
40 683
33 207
29 000
Mazowieckie
40 135
41 685
65 122
41 860
29 114
Opolskie
48 071
48 287
67 969
44 110
32 439
Podkarpackie
27 106
27 305
34 063
25 667
19 111
Podlaskie
43 994
45 331
68 000
50 457
33 184
Pomorskie
40 746
41 112
55 667
41 891
35 091
Śląskie
37 603
38 268
59 167
40 420
21 977
Świętokrzyskie
29 521
30 212
38 440
26 851
19 111
Warmińsko-mazurskie
41 930
43 155
48 750
44 162
37 871
Wielkopolskie
59 672
61 951
81 297
65 172
45 567
Zachodniopomorskie
25 495
28 663
33 767
29 100
21 226
POLSKA
46 849
47 954
57 849
49 698
35 743
Źródło: ARiMR
