Ceny ziemi w górę!

Źródło: Adobe Stock

60 tys. zł zapłacimy średnio za hektar gruntów rolnych w Wielkopolsce w obrocie prywatnym. Jeśli będzie to ziemia państwowa, będzie nas kosztować trzykrotnie mniej. Duże różnice, prawda?

Zapytaliśmy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa o obecne ceny gruntów rolnych. Otrzymaliśmy dane dotyczące pierwszego półrocza 2019 roku. Wynika z nich, że średnio za jeden hektar gruntów kupionych od państwa płacono prawie 32 tys. zł, najwięcej w woj. mazowieckim (46 tys. zł), opolskim (44 tys. zł) i lubuskim (42 tys. zł),  a najmniej w woj. świętokrzyskim  (13 tys. zł), łódzkim oraz lubelskim (18 tys. zł). O wiele wyższe wartości ziemi rolnej przedstawiają dane Głównego Urzędu Statystycznego. Ceny (zakupu/sprzedaży) użytków rolnych w II kwartale 2019 r. za GUS-em opublikowała Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. I tak, średnio hektar kosztuje prawie 47 tys. zł.

Z najwyższymi wydatkami związanymi z zakupem będziemy musieli liczyć się w Wielkopolsce (60 tys. zł), w woj. kujawsko - pomorskim (56 tys. zł) oraz woj. opolskim (48 tys. zł). I o ile w przypadku ostatniego z wymienionych województw ceny gruntów podane przez KOWR i GUS są podobne, o tyle gdy przyjrzymy się chociażby woj. wielkopolskiemu, różnica jest kolosalna. Skąd to wynika?

- Te dysproporcje jeszcze kilka lat temu nie były tak zauważalne. Trzeba pamiętać o tym, że GUS bierze pod uwagę wartość gruntów w obrocie prywatnym, a my dysponujemy gruntami państwowymi - mówi Wojciech Adamczyk, rzecznik prasowy KOWR.

Na ceny ziemi rolnej wpływa ogólna sytuacja na rynku nieruchomości. - Teoretycznie możemy mieć do czynienia z gruntami rolnymi, ale w przyszłości mogą one stać się gruntami budowlanymi, dlatego ich wartość jest zawyżana - tłumaczy Damian Rakowski z firmy S&R Podziel i Zarabiaj, która zajmuje się wsparciem przy przekształcaniu gruntów rolnych na działki budowlane.

Czytaj także: Drzewa samosiewy na państwowych gruntach. Ziemia nie jest użytkowana, choć rolnicy chętnie by ją wydzierżawili

Ma to miejsce szczególnie w okolicy miast. Biorąc pod uwagę wartość użytkową rolniczo, cena działek o tej samej wielkości i tej samej klasie ziemi powinna być podobna, a jednak wartość gruntu położonego tuż przy aglomeracji będzie o wiele wyższa. Znaczenie ma także to, w jakim regionie znajduje się grunt rolny. - Flanka zachodnia, w tym okolice Poznania i Wrocławia, do Łodzi jest bardziej rozwinięta i to od wielu lat wpływa na wartość ziemi - stwierdza Damian Rakowski. Z czym to się wiąże?

- Obszary te, z racji lokalizacji, utrzymują bliższe kontakty gospodarcze z krajami Zachodu. Wiele firm zagranicznych lokuje swoje oddziały w tym rejonie ze względu na to, że mają dostęp do tańszej siły roboczej niż w swoich krajach, a jednocześnie będąc z nimi doskonale skomunikowane. Flanka wschodnia natomiast jest mniej bezpieczna. Gdy ktoś inwestycyjnie kupuje grunt rolny na zachodzie Polski ma większą pewność, że zawirowania geopolityczne nie wpłyną na to, że ten grunt zostanie mu kiedyś odebrany, więc ta cena wzrasta. Na wschodzie takie obawy niestety istnieją - komentuje Damian Rakowski.

.............................................................................................................................................................................................

Ceny sprzedaży gruntów* z Zasobu WRSP wg grup obszarowych  (w zł/ha) w I półroczu 2019 r.

Zgodnie z prowadzoną sprawozdawczością w KOWR gromadzone są informacje o transakcjach (umowach sprzedaży wg grup obszarowych w podziale na województwa). Wynika z nim, że najwyższe średnie ceny uzyskiwano dla nieruchomości o powierzchni w grupie obszarowej 100 – 299,99 ha - 48,9 tys. zł za 1 ha (1 umowa sprzedaży), następnie w grupie obszarowej 10 - 99,99 ha - 38,3 tys. zł. za 1 ha (13 umów sprzedaży).

Źródło: KOWR

.............................................................................................................................................................................................

KOWR może wydzierżawić jeszcze 190 tys. ha

Obecnie KOWR dysponuje 1,3 mln ha, z czego w dzierżawie jest ogromna większość, bo  1 045 417 ha. Istnieją jeszcze inne formy użytkowania: zarząd - 18 300 ha, użytkowanie wieczyste - 52 772 ha, dożywotnie użytkowanie - 2 647 ha, użyczenie  - 259 ha. Co ciekawe, w bezumownym korzystaniu znajduje się aż 20 tys. ha. A tzw. brak kwalifikacji sposobu rozdysponowania dotyczy 190 tys. ha. Wśród nich są grunty, które śmiało mogłyby być wydzierżawione rolnikom. W zasobach KOWR są jeszcze grunty obce.

- Grunty te z mocy prawa przeszły w gestię innych podmiotów, lecz pozostają w ewidencji Zasobu WRSP do czasu ich protokólarnego przekazania tym podmiotom. Ich powierzchnia wynosi 36 001 ha - podaje Wojciech Adamczyk.

Sprzedaż gruntów państwowych na minimalnym poziomie

Zgodnie z polityką obecnych władz rządzących KOWR ma robić wszystko, by gruntów państwowych się nie wyzbywać, a raczej wydzierżawiać rolnikom. Ustawa z kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw doprowadziła do sytuacji, w której sprzedana może być działka o powierzchni maksymalnej 2 ha.

- W związku z tym w ostatnich latach w przetargach ograniczonych sprzedawane były nieruchomości o średniej powierzchni ok. 0,70 ha. Zainteresowanie nieruchomościami państwowymi przez rolników było niewielkie i związane było z oferowaniem do sprzedaży niewielkich powierzchniowo nieruchomości rolnych, które są mniej przydatne rolniczo - mówi Wojciech Adamczyk.

Dlatego od stycznia do końca września tego roku w ręce rolników poszły tylko 504 hektary po rozstrzygnięciu 718 przetargów ograniczonych.

.........................................................................................................................................................................................

Grunty pozostające w zasobach skarbu państwa (1 365 097  ha) wg stanu na 30.09.2019 r. w podziale na województwa:

Źródło: KOWR

.......................................................................................................................................................................................

Nowelizacja ustawy - złagodzone przepisy

Jeszcze do maja 2019 roku osoby nieposiadające gospodarstwa rolnego mogły nabyć grunty rolne o wielkości 0,3 ha. Powierzchnię zwiększono do 1 ha. Zmniejszono także okres wymaganego użytkowania rolniczo gruntu z 10 na 5 lat. Jest to duże ułatwienie dla tych, którzy chcą inwestować w ziemię i w długoletniej perspektywie zamierzają działką podzielić, przekształcić na budowlaną oraz sprzedać. To może przyczynić się do jeszcze większego wzrostu wartości gruntów.

Ceny gruntów pójdą w górę?

Pytanie o to, jak długo i w jakim tempie może jeszcze wzrastać wartość ziemi, zadaje sobie wiele osób. Dla ogromnej grupy rolników zakup gruntów na cele uprawowe po obecnych cenach rynkowych graniczy z cudem i jest zwyczajnie nieopłacalne. Zdarza się, że ceny windują do niebotycznych kwot, nawet 130 000 zł za hektar! Ciągły wzrost wartości działek może mieć swój kres w momencie, gdy dojdzie do globalnego kryzysu gospodarczego, o którym coraz częściej się mówi.

- Mamy bardzo wysokie ceny mieszkań oraz gruntów jako działek budowlanych oraz gruntów perspektywicznych do przekształcenia. Jest to w pewien sposób powiązane ze sztucznym kreowaniem wartości rynkowych na rynku globalnym. Znajdujemy się w bańce, która za chwilę może pęknąć i doprowadzić do kryzysu gospodarczego. Stany Zjednoczone już od dawna pompują sztuczny pieniądz, nie mając w nim żadnego pokrycia i to jest po to, by kontynuować cudze interesy np. giełdy nowojorskiej. O tym, że kryzys nastąpi, świadczą pierwsze przebłyski docierające z Niemiec, gdzie spada sprzedaż aut. Widzi się różne znaki, które zwiastują, że będziemy przechodzić gorszy czas. Czy to będzie za kilka miesięcy czy za kilka lat, tego nie wiadomo.  A wtedy ceny gruntów budowlanych z całą pewnością spadną - mówi Damian Rakowski.

Czytaj także: Państwowe Gospodarstwo nabyło 34 nowe ciągniki John Deere

Średnie ceny gruntów rolnych w Polsce wg GUS (zł/ha)

Źródło: ARiMR