Szykują się duże zmiany dotyczące gruntów rolnych w miastach

Założenia do ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe zostały opublikowane w wykazie prac legislacyjnych rządu. Listę proponowanych zmian poprzedza analiza obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Czytamy w niej m.in., że barierą dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach stanowi m.in. niedostateczna podaż gruntów, na których nowe inwestycje mieszkaniowe mogłyby powstawać. „Według danych z rynku, bez podjęcia działań mających na celu zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, prognozy dotyczące liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w 2024 r. i w latach następnych będą się pogarszały. Obserwować będziemy dalszy spadek dostępności gruntów i w efekcie dynamiczny wzrost cen – zarówno gruntów, jak i mieszkań” - czytamy.  

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) zidentyfikowało 13 barier, które negatywnie wpływają na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Dwie z nich związane są bezpośrednio z gruntami rolnymi w miastach. Pierwsza to ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Druga – niewykorzystany potencjał gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. 

Czytaj także: W jaki sposób najlepiej przekazać gospodarstwo? Kiedy? W jakiej formie?

Obrót nieruchomościami rolnymi w miastach. Jak jest dziś? 

Na gruncie ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. „W tej sytuacji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (plan miejscowy) „zdejmuje” z nieruchomości rolnej jej „kwalifikację rolną”, a przez to również ograniczenia w obrocie tą nieruchomością. Natomiast grunt rolny w rozumieniu ukur, dla którego wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z punktu widzenia rynku nieruchomości jest traktowany jako działka budowlana” – podaje ministerstwo rozwoju. Jednak, jak zauważa MRiT, „na gruncie przepisów ukur taka nieruchomość nie staje się nieruchomością inwestycyjną i obrót nią podlega ograniczeniom wynikającym z tej ustawy” (z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – red.).   

Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi w miastach. Plany ministerstwa rozwoju 

W ustawie o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w punktach związanych z handlem nieruchomościami rolnymi w miastach Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce:

• znieść ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast,
• zrezygnować z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. 

„W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ukur o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych. Równolegle z rozszerzeniem katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ukur proponuje się uchylenie art. 1b tej ustawy, na podstawie którego spod reżimu ustawy wyłączono jedynie niewielką część nieruchomości rolnych w granicach miast, dla których wydano uchwałę na podstawie ustawy mieszkaniowej” – czytamy w założeniach do projektu. 

Czytaj także: Dopłaty do wymiany pieca. "Czyste Powietrze" zawieszone, ale są inne programy 

Dalej MRiT wyjaśnia: „W konsekwencji zniesienia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach miast oraz zniesienia warunku przeznaczenia ich pod budownictwo mieszkaniowe na podstawie uchwał wydawanych w ramach ustawy mieszkaniowej, proponuje się także rezygnację z przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu (art. 9a ukur). Należy bowiem zauważyć, że w wyniku rezygnacji z kryterium obowiązywania dla nieruchomości uchwały wydawanej na podstawie ustawy mieszkaniowej, warunkującego skorzystanie przez KOWR z prawa odkupu, dalsze utrzymanie przepisu art. 9a ukur jest bezprzedmiotowe” – czytamy. Zdaniem resortu rozwiązania te ułatwią realizację lokalnej polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego.  

Grunty rolne na terenie miast w zasobach KOWR i Skarbu Państwa. Stan obecny  

Ministerstwo rozwoju wskazuje, że wiele gruntów z potencjałem pod zabudowę mieszkaniową położonych w atrakcyjnych lokalizacjach pozostaje obecnie w zasobach spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Nie wykorzystują one ich potencjału do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Tymczasem – przypomina resort – niedostateczna podaż gruntów inwestycyjnych, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe, stanowić będzie barierę dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach. Dlatego nowa ustawa ma „odblokować” te grunty na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. 

Czytaj też: Nie tylko dopłaty. Co jeszcze zmieni się dla rolników w 2025?

Przejęcie nieruchomości rolnych KOWR i spółek Skarbu Państwa na potrzeby mieszkaniowe 

W jaki sposób rząd chce „odblokować” grunty rolne należące do KOWR i spółek Skarbu Państwa? W założeniach do projektu czytamy: „Zakłada się przejęcie nieruchomości, które są zbędne tym podmiotom do realizacji zadań statutowych, a ze względu na ich przeznaczenie oraz cechy mogą być zagospodarowane pod budownictwo mieszkaniowe. Rozwiązanie to pozwoli także odzyskać i zurbanizować często rozległe obszary w centrach miast i poprawić warunki zagospodarowania przestrzeni miejskiej”. 

MRiT wyjaśnia, że propozycja będzie dotyczyć przede wszystkim nieruchomości położonych w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, które nie są zagospodarowane oraz są obiektywnie zbędne wskazanym podmiotom z punktu widzenia realizowanych przez nie zadań, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej. „Założeniem propozycji jest przyznanie ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa kompetencji do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości spółek Skarbu Państwa oraz gruntów w gospodarowaniu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i możliwość przekazania tych nieruchomości do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym. Gmina będzie mogła bowiem ubiegać się o przekazanie nieruchomości z przeznaczeniem na realizację inwestycji mieszkaniowych” – czytamy w założeniach. 

Czytaj więcej: Wiemy, ile za dzierżawę państwowej ziemi do KOWR płaci Top Farms, a ile rolnicy 

MRiT ocenia, że rozwiązanie to nie będzie kolidowało z uprawnieniem do przejmowania gruntów od spółek Skarbu Państwa przez Krajowy Zasób Nieruchomości. Proponowany mechanizm oparty jest na już obowiązującej i sprawdzonej w praktyce instytucji nieodpłatnego przejmowania gruntów państwowych osób prawnych przez ministra właściwego do spraw budownictwa (art. 55a ustawy o gospodarce nieruchomościami). „Stanowi zatem rozwinięcie i uzupełnienie istniejących regulacji, rozszerzając zakres oddziaływania na państwowe osoby prawne będące spółkami prawa handlowego. Również projektowany instrument zakłada możliwość przejęcia nieruchomości przez ministra właściwego do spraw budownictwa (…) nieodpłatnie i przekazania jej innemu podmiotowi, który daje rękojmię realizacji inwestycji mieszkaniowej. Proponowany tryb nie będzie zatem konkurencyjny dla rozwiązań przewidzianych w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości” – czytamy. 

Zwiększanie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Inne pomysły MRiT 

Ustawa o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe na razie została wpisana do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów (numer projektu UA10). Ministerstwo Rozwoju i Technologii na razie przedstawiło jej główne założenia. Póki co nie opublikowano jeszcze gotowego projektu. Planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to I kwartał 2025 r. 

Oprócz rozwiązań dotyczących gruntów rolnych, projekt ma też zawierać m.in.: 

• zmiany w przepisach dotyczących Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego;
• przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe;
• wprowadzenia moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanego przepisu;
• usunięcie wymogu zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w każdej inwestycji; 
• rezygnacja z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 r. (w uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej nadal będzie ustalana minimalna liczba miejsc postojowych, pozostanie także przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej).