W tym przypadku można stracić swoją ziemię. Czym jest "zła wiara"?

Źródło: Adobe Stock

Przepisy dotyczące zasiedzenia określa Kodeks cywilny, a dokładnie art. 172-176.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Zasiedzenie nieruchomości: Na czym polega?

Zasiedzenie nieruchomości jest jedną z form nabycia prawa własności. Aby mogło do niego dojść, muszą zostać spełnione określone przesłanki. Zasiedzenie umożliwia nabycie nieruchomości osobie, która nie jest jej właścicielem, jednak włada nią w określony sposób przez odpowiednio długi, nieprzerwany okres.

Czytaj też: Nagły zwrot w pogodzie: Wiadomo, kiedy będzie 20 stopni. Nowa prognoza

Osoba, która nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, jednak włada nią tak jak właściciel, jest nazywana posiadaczem samoistnym.

Aby nabyć nieruchomość w drodze zasiedzenia, należy złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości wniosek o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie oraz wnieść stosowną opłatę. We wniosku należy przedstawić dowody, które wskazują, że doszło do zasiedzenia nieruchomości.

Czytaj też:
Co trzeba robić, by zasiedzieć działkę sąsiada? Ważny wyrok Sądu Najwyższego

Przesłanki wymagane do zasiedzenia nieruchomości

Aby mogło dojść do zasiedzenia nieruchomości, muszą zostać spełnione wszystkie poniższe przesłanki:

• posiadanie samoistne – osoba musi władać nieruchomością w taki sposób, jakby rzeczywiście była jej właścicielem, a więc musi być posiadaczem samoistnym; władanie nieruchomością musi być widoczne np. poprzez przebywanie na niej, dbanie o nią, zagospodarowanie jej terenu czy opłacanie podatku od nieruchomości; do zasiedzenia nie dojdzie w przypadku posiadania zależnego, polegającego na korzystaniu z nieruchomości w porozumieniu z jej właścicielem, co ma miejsce w przypadku m.in. najmu lub dzierżawy;
• nieprzerwane posiadanie (ciągłość posiadania) – nie mogą nastąpić żadne przerwy od momentu, w którym posiadacz samoistny zaczął władać nieruchomością; posiadanie trwać musi w momencie, w którym dana osoba ubiega się o zasiedzenie;
• upływ wymaganego czasu – określony w przepisach.

Wymagany do zasiedzenia nieruchomości czas wynosi:

• 20 lat – gdy posiadanie nieruchomości zostało uzyskane w dobrej wierze;
• 30 lat – w sytuacji, kiedy posiadanie zostało uzyskane w złej wierze.

Czytaj też: Ile wyniesie 13. i 14. emerytura z KRUS? Tyle dostaną rolnicy w 2026 roku

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze. Czym się różni od zasiedzenia w dobrej wierze?

Różnica między zasiedzeniem w dobrej wierze a zasiedzeniem w złej wierze wynika z intencji posiadacza. Działanie w dobrej wierze ma miejsce, kiedy dana osoba ma uzasadnione przekonanie o posiadaniu prawa do nieruchomości, nawet gdy jest ono błędne. Natomiast „zła wiara” w zasiedzeniu oznacza, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości, którą włada.

Przykładowo, „zła wiara” w zasiedzeniu ma miejsce w następujących sytuacjach:

• zakup nieruchomości bez dochowania formy aktu notarialnego;
• objęcie w posiadanie nieruchomości przez spadkobiercę pomimo posiadania wiedzy o tym, że poza nim istnieją jeszcze inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia z ustawy;
• zignorowanie granic działek, które są wyraźnie widoczne przez oznaczenia w terenie;
• uprawa ziemi przez rolnika mającego świadomość, że należy ona do innej osoby, która jednak jej nie używa.

Czytaj też:
Darmowe wyjazdy na 21 dni. Dzieci rolników mogą wyjechać w góry lub nad morze

Czym jest „zła wiara” w zasiedzeniu: Definicje z orzecznictwa sądowego

Nie ma ustawowej definicji dobrej i złej wiary. Wyjaśnienie, czym jest „zła wiara” w zasiedzeniu znaleźć można w orzecznictwie sądowym. Oto dwa przykłady:

• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 czerwca 2015 roku (sygn. akt VI A Ca 1718/14): „Przyjmuje się powszechnie, iż w złej wierze jest ten, kto, powołując się na określone prawo lub stosunek prawny, wie, że prawo to (stosunek prawny) nie istnieje, albo wprawdzie tego nie wie, ale jego braku wiedzy w tym przedmiocie nie można uznać, w okolicznościach konkretnego wypadku, za usprawiedliwiony. Innymi słowy, posiadaczem w złej wierze jest ten kto pozostaje w błędnym i nieusprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy. Pozostaje więc w złej wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie ma tytułu prawnego do władania nieruchomością”;
• uzasadnienie Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 26 października 2017 roku (sygn. akt III Ca 794/17): „[…] w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości, co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. […] Zła wiara wiąże się bowiem z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje […]”.

Czytaj też: Emerytura z KRUS nie tylko dla rolnika. Ale trzeba spełnić te dwa warunki

Dlaczego „zła wiara” wydłuża okres posiadania do 30 lat?

W przypadku zasiedzenia nieruchomości w złej wierze wydłuża się okres, po którym można wystąpić o zasiedzenie. Okres ten, jak już zostało wspomniane, wynosi 30 lat.

Przepis ten ma na celu lepszą ochronę właścicieli nieruchomości, których prawa są świadomie naruszane przez posiadaczy samoistnych. Wydłużenie terminu daje właścicielom więcej czasu na reakcję, przerwanie zasiedzenia i odzyskanie nieruchomości. Przepis ma również zniechęcać do świadomego, nielegalnego zajmowania cudzych nieruchomości.