Wszystkie umowy dzierżaw "na gębę" wygasną, jeśli rolnicy tego nie zrobią
Ustawa o dzierżawie rolniczej ma uregulować kwestię zawierania umów przez rolników. Najpowszechniej stosowana metoda ustna już nie będzie możliwa. Forma ta bowiem, jak wskazuje rząd, sprzyjała nadużyciom.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Do konsultacji publicznych trafił projekt ustawy o dzierżawach ziemi rolnej - zapowiadany już od dłuższego czasu przez ministra rolnictwa.
Rolnicy mogą zgłaszać uwagi do projektu ustawy o dzierżawie rolniczej
Wraz z końcówką ubiegłego roku do 56 związków i organizacji rolniczych trafiła informacja o możliwości wskazywania poprawek do projektu ustawy o dzierżawie rolniczej. Rolnikom na to dano miesiąc czasu.
Wielkopolska Izba Rolnicza już zapowiedziała, że wskaże swoje uwagi do dokumentu.
Koniec z szarą strefą w dzierżawie gruntów rolnych
Zmiany, które wejdą najprawdopodobniej w tym roku w życie - dla wielu rolników będą oznaczać konieczność przyjrzenia się na nowo umowom dzierżawionej ziemi.
Zgodnie z danymi sprzed 10 lat aż 75% umów dotyczących dzierżawy ziemi rolnej przybierało formę ustną. Obecnie szczegółowych danych na ten temat nie ma, ale resort rolnictwa przekonuje, że jest to nadal dominująca forma umów dzierżaw, która prowadzi do deformacji rynku gruntów rolnych, przez istnienie tzw. szarej strefy.
Występuje bowiem zjawisko użytkowania gruntów rolnych bez ujawniania tytułu do tych gruntów, co wiąże się brakiem pewności i stabilizacji po stronie użytkownika nieruchomości rolnej.
- Częsta praktyką jest też układ, w którym właściciel nie pobiera czynszu od dzierżawcy, lecz korzysta z podstawowych dopłat obszarowych (tj. wymagających jedynie użytkowania gruntu). Dzierżawca z kolei w tym układzie użytkuje grunt, aby był spełniony podstawowy wymóg uzyskania dopłat przez właściciela, sam nie płaci czynszu i ma pożytki z gruntu - czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy.
W takim układzie dzierżawca maksymalnie eksploatuje grunt - nie zawsze zgodnie z korzyścią dla środowiska naturalnego.
Po zamianach więcej rolników sięgnie po ekoschematy?
Brak regulacji w tej materii powoduje także nieefektywne wykorzystanie dopłat w ramach ekoschematów.
- Dopłaty te nie są więc wykorzystywane, ani przez właściciela (ponieważ nie użytkując ziemi nie może realizować proekologicznych praktyk), ani przez dzierżawcę, ponieważ nie ma on interesu w ograniczaniu ilości płodów rolnych tylko po to aby właściciel mógł wystąpić o dodatkowe dopłaty (ekoschematy) dla siebie - wskazuje pomysłodawca ustawy.
Potwierdzają to informacje uzyskane z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która wskazała, że powierzchnia, na której producenci rolni teoretycznie mogli realizować ekoschematy obszarowe, wynosiła w 2025 r. 12,6 mln ha. Tymczasem powierzchnia zgłoszonych gruntów, na których realizowane są ekoschematy to 7,7 mln - a zatem tylko 61% możliwej powierzchni.
Sztuczne zaniżanie powierzchni gospodarstw rolnych
Istnieją ponadto przypadki sztucznego zaniżania powierzchni gospodarstw rolnych, na potrzeby przetargów organizowanych przez KOWR. Poza tym ustna forma dzierżawy niewątpliwie stanowi też dodatkowy problem dowodowy w przypadku sporów sądowych.
Kto pisemnie będzie mógł potwierdzić umowę dzierżawy?
Wejście w życie nowej ustawy o dzierżawie rolniczej będzie oznaczać definitywny koniec umów zawieranych ustnie. Wszystko wskazuje na to, że nastąpi to w 2026 roku.
Co istotne, umowy będzie można zawierać w formie: pisemnej - z potwierdzeniem daty jej zawarcia przez notariusza (lub poprzez akt notarialny), kierownika biura powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub wójta oraz elektronicznej.
Okres przejściowy dla dotychczasowych umów ustnych
Pojawia się zatem pytanie co z obecnie obowiązującymi umowami ustynymi? Zakłada się wprowadzenie okresu przejściowego, który ma trwać 3 lat od wejścia ustawy w życie. Umoway takie wygasną dopiero po upłyie tego okresu.
Jeżeli po 3 latach, strony nie będą miały zawartej umowy w formie przewidzianej nowymi przepisami, a więc np. pozostaną przy ustnej formie, to grunt nie będzie mógł być traktowany jako dzierżawiony.
Umowy dzierżaw krótkoterminowe, długoterminowe - wszystkie na czas określony
Co z kolei z nowymi umowami?
Projekt ustawy zakłada podział na umowy krótkoterminowe (do 8 lat) i długoterminowe (powyżej 8 lat).
Ważne jest również to, wszystkie umowy dzierżawy rolniczej zawarte mają być na czas określony (najdłużej na 30 lat). Niemożliwe będzie zatem, jak jest dotychczas zawarcie umowy na czas nieoznaczony (tj. bez wskazania terminu zakończenia i trwa do momentu jej wypowiedzenia).
Dzierżawca długoterminowy będzie mógł poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania, bez zgody wydzierżawiającego, nie więcej niż 25 % przedmiotu dzierżawy rolniczej, jeżeli do zakończenia okresu obowiązywania tej umowy pozostało więcej niż 3 lata. Takie prawo będzie miał także dzierżawca, jeśli pozostanie mu nie więcej niż 5 lat do osiągnięcia wieku emerytalnego.
- Rozwiązanie to pozwoli na umożliwienie starszym dzierżawcom, zbliżającym się do wieku emerytalnego, częściowe odciążenie się od prowadzenia całego gospodarstwa, np. przez przekazanie części obowiązków młodszym rolnikom lub członkom rodziny, bez konieczności rozwiązywania całej umowy dzierżawy - wskazuje ustawodawca.
Według ekspertów Wielkopolskiej Izby Rolniczej, proponowane rozwiązania znacznie zwiększają uprawnienia wydzierżawiających, a umniejszają swobodne dysponowanie gruntami ich właścicielom. Czy te rozwiązania będą dobrymi, okaże się po wejściu nowych przepisów - komentują.
Notarusz z uwagami do projektu ustawy o dzierżawie
Projektowi ustawy przyjrzał się także notariusz dr Piotr Marquardt, który, jak czytamy w serwisie rp.pl, stwierdził, że " sam kierunek zmian należy uznać za zasadniczo dobry, wymagający jednak bardzo wnikliwych prac legislacyjnych, ze względu na ogromne znaczenie tej materii w praktyce".
- Blisko sto lat temu wprowadziliśmy obligatoryjną formę aktu notarialnego dla przenoszenia własności nieruchomości, tymczasem w stosunku do umów dzierżawy nawet zwykła forma pisemna nie jest dotąd wymagana. O ile jednak sam pomysł sformalizowania tego typu umów jest zasadny, zwłaszcza pod kątem tego, że w przypadku zdecydowanej większości gruntów rolnych, rolnikom wypłacane są dopłaty (płatności bezpośrednie w ramach Wspólnej Polityki Rolnej), to diabeł będzie tutaj tkwił w szczegółach - wskazuje w rozmowie z Rzeczpospolitą notariusz dr Piotr Marquardt.
Jak dalej zauważył dr Marquardt, potwierdzenie daty okazania dokumentu nie zapewnia ani weryfikacji tożsamości stron, ani treści umowy, ani jej zgodności z aktualnie obowiązującym prawem.
- Poświadczając datę pewną na dokumencie notariusz po prostu odnotowuje, kto okazał mu dany dokument i w jakim dniu i miejscu to nastąpiło. Treść tego dokumentu pozostaje jednak poza zakresem kognicji notariusza dokonującego tego rodzaju czynności - stwierdził rejent.
Zwrócił także uwagę na fakt, że nawet jeśli treść umowy nie będzie odpowiadała regulacjom projektowanej ustawy, to notariusz nie będzie miał wyjścia i będzie musiał po prostu odnotować, że taka umowa została mu okazana.
