Idą zmiany w prawie. Będą nowe ograniczenia przy budowie domów?

Źródło: Adobe Stock

We wrześniu 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp). Celem jej wprowadzenia miała być największa od lat reforma planowania przestrzennego w Polsce. Ustawa zobowiązała samorządy m.in. do sporządzenia planów ogólnych – nowych opracowań planistycznych obejmujących całą gminę, mających rangę prawa miejscowego. Plany mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Przepisy przyjęte w 2023 r. zakładały, że studia stracą moc najpóźniej 1 stycznia 2026 r. Oznaczałoby to, że po tym terminie  uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu byłoby możliwe tylko wtedy, gdy w danej gminie wszedłby w życie plan ogólny. Już w momencie przyjmowania nowych przepisów samorządy alarmowały, że zawarty w nich deadline jest nierealny. 

Czytaj też: Zasiedzenie służebności przesyłu. Ważny wyrok dla właścicieli działek

Zmiana w reformie planowania przestrzennego – więcej czasu na plan ogólny 

Kilka tygodni temu rząd poinformował, że chce dać miastom i gminom więcej czasu na wdrożenie reformy planowania przestrzennego – czyli przede wszystkim na przygotowanie i przyjęcie planów ogólnych. Prace nad projektem „ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw” toczyły się bardzo szybko i 25 marca br. dokument został skierowany do Sejmu. Projekt wydłuża do 30 czerwca 2026 r. czas obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Dzięki temu samorządy mają zyskać dodatkowy czas na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych, „bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” – czytamy w uzasadnieniu. 

Zmiany w ustawie, nad którymi w najbliższym czasie pracować ma Sejm, koncentrują się na nowym terminie oraz na doprecyzowaniu przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne. Zapisy dotyczące tego, czym jest plan ogólny oraz jakie elementy ma zawierać – pozostały w praktycznie niezmienionym kształcie.  

Czytaj też:
Czy można być ubezpieczonym w KRUS nie posiadając ziemi? Przepisy mówią jasno

Czym jest plan ogólny? Zdecyduje o tym, co i gdzie będzie można budować 

Plan ogólny gminy ma być dokumentem określającym w dosyć precyzyjny sposób, co i gdzie można będzie budować na terenie danej gminy czy miasta. W porównaniu do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego plany ogólne mają być dokumentami zdecydowanie bardziej precyzyjnym. Nawet ich forma jest inna. Jak wyjaśnia ministerstwo rozwoju, „ustalenia planu ogólnego nie będą ujmowane w tradycyjnym załączniku tekstowym, graficznym ani nawet w tekście uchwały, a będą ujęte w załączniku z danymi przestrzennymi”. Plan ogólny będzie miał również wyższą rangę niż studium – będzie aktem prawa miejscowego. 

Czytaj też: Nowe „Czyste Powietrze” 2025: Jak dostać dotację? Wszystko, co musisz wiedzieć

Plan ogólny vs strategia rozwoju gminy vs miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 

Po wejściu w życie wszystkich zapisów reformy planowania przestrzennego każdy samorząd podejmując decyzje dotyczące tego, co i gdzie może być budowane na jego terenie, ma się kierować trzema głównymi dokumentami:

1. strategią rozwoju gminy (lub strategia rozwoju ponadlokalnego, jeśli dana gmina jest nią objęta); ten dokument ma mieć najbardziej ogólny charakter; część samorządów pracuje równolegle nad strategiami rozwoju gminy/miasta oraz nad planami ogólnymi;
2. planem ogólnym (obejmującym teren całej gminy czy miasta);
3. miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (najbardziej szczegółowe, przygotowywane w odniesieniu do konkretnych działek, miejscowości, ulic); mpzp przyjęte przed wejściem w życie planów ogólnych mają cały czas obowiązywać. 

Czytaj też: Wyrzucanie śmieci po nowemu. Potrzebny kod QR i kosze za 2 miliony zł

Co ma określać plan ogólny? Strefy planistyczne 

Obszar objęty planem ogólnym ma być podzielony w sposób rozłączny na strefy planistyczne (art. 13c ust. 1 upzp). Przepisy dopuszczają wyznaczenie następujących stref:

1. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3. strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
4. strefa usługowa;
5. strefa handlu wielkopowierzchniowego;
6. strefa gospodarcza;
7. strefa produkcji rolniczej;
8. strefa infrastrukturalna;
9. strefa zieleni i rekreacji;
10. strefa cmentarzy;
11. strefa górnictwa;
12. strefa otwarta; 
13. strefa komunikacyjna. 

W katalogu stref planistycznych zawartym w planie ogólnym powinny zostać określone m.in.: wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy (w odniesieniu do stref 1-7). 

W planie ogólnym może będzie również określić:

• obszary uzupełnienia zabudowy, 
• obszary zabudowy śródmiejskiej.

Czytaj też: Nadchodzi drastyczna zmiana pogody: Wraca mróz i śnieg. Gdzie będzie najgorzej?

Czym mają się kierować samorządy przy ustalaniu planów ogólnych? 

Uchwalając plan i wyznaczając poszczególne strefy samorządy powinny kierować się zarówno zapisami własnych strategii rozwoju, jak i ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa. Powinny także uwzględniać zapisy znajdujących się już na ich terenie mpzp. Mają też brać pod uwagę lokalne uwarunkowania związane m.in. z istnieniem:

• obszarów zagrożonych powodzią, wałów przeciwpowodziowych;
• terenów górniczych;
• stref ochronnych ujęć wody;
• obszarów uzdrowisk oraz obszarów ochrony uzdrowiskowej;
• zabytków objętych ochroną;
• pomników przyrody;
• gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III oraz gruntów leśnych;
• zakładów o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej;
• rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej; 
• zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową.  

W planie ogólnym mają się też znaleźć tzw. gminne standardy urbanistyczne. Jak czytamy w ustawie o planowaniu przestrzennym, mogą one obejmować "gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej” (art. 13e ust. 1 upzp). Przez dostępność do infrastruktury społecznej rozumie się np. określenie minimalnej odległości od szkoły, jaką musi mieć dana działka czy minimalnej odległości od zieleni publicznej. 

Czytaj też: Rolnicy chcą emerytur cząstkowych w KRUS. Wystosowali specjalny apel

Plan ogólny: cele, krytyka, obawy

Celem wprowadzenia planów ogólnych (i całej reformy planowania przestrzennego) miało być m.in. przeciwdziałanie chaosowi przestrzennemu i niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy, zwiększającemu np. koszty utrzymania infrastruktury (ponoszone przez nas wszystkich). Docelowo dokładne określenie w planach ogólnych, co i gdzie na terenie danej gminy można budować, ma też zwiększyć przewidywalność inwestycji oraz zapobiec konfliktom na tym tle. 

Część planistów i samorządowców wskazuje jednak, że celów tych nie uda się osiągnąć m.in. dlatego, że w systemie pozostaną stare decyzje wz (decyzje o warunkach zabudowy). Teraz obserwujemy lawinowy wzrost liczby wniosków o ich wydanie. Zaś wydłużenie czasu na wydanie wuzetek na starych zasadach jeszcze powiększy skalę problemu. „Gminy są zalewane wnioskami o wuzetki. A celem wprowadzenia planu ogólnego było przecież ograniczenie chaotycznego rozlewania się zabudowy, właśnie na podstawie wz. Jeżeli nadal będzie można o warunki zabudowy występować i je wydawać, to wysiłek tworzenia planu ogólnego pójdzie totalnie na marne. Będzie fikcją, bo ograniczenie zabudowy w planie, wynikające z przyjętych w ustawie algorytmów i przeliczeń, nie będzie miało żadnego przełożenia na to, gdzie ta budowa będzie powstawała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydawanych także w okresie przejściowym” –  mówi w rozmowie z Prawo.pl Grzegorz Kmiecik, zastępca naczelnika Wydziału Urbanistyki i Planowania Przestrzennego w Urzędzie Miejskim w Łasku.