140 tys. zł za hektar?! Co dzieje się na rynku ziemi? Eksperci odpowiadają
Główny Urząd Statystyczny opublikował we wrześniu dane za pierwsze półrocze 2025 roku odnośnie cen zakupu/sprzedaży użytków rolnych w obrocie prywatnym. Wynika z nich, że średnio za hektar w ostatnich miesiącach można było dostać prawie 70 tys. zł.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Najdroższe stawki występują w woj. wielkopolskim, najniższe - w zachodniopomorskim. Statystki obrazują średnie ceny gruntów ornych o różnych klasach bonitacji gleby. Najcenniejsze, co nie dziwi, są grunty orne sklasyfikowane, jako "dobre", a więc klasy I, II i III a. W tym przypadku rekordy cenowe są osiągane w woj. wielkopolskim. Średnia cena za grunty orne w tej grupie klas bonitacji to 123 tysiące złotych za hektar. Z kolei w woj. podlaskim cena wynosi 113 tys. zł.
Dynamika wzrostu cen ziemi hamuje
Gdzie ziemia jest najtańsza? 32 tysiące złotych zapłacimy średnio za grunty o najniższej klasie bonitacji - grunty orne słabe (klasy V,VI) w Zachodniopomorskiem. Jeśli jednak byśmy wzięli pod uwagę średnią ze wszystkich klas bonitacji okaże się, że grunty najdroższe są w woj. wielkopolskim. Cena wynosi nieco ponad 97 tys. zł. Czy ceny ziemi w Polsce rosną? Co ciekawe, tendencja wzrostowa w kontekście wartości ziemi, którą obserwowaliśmy od dobrych kilku lat, troszkę przyhamowała.
Hektar gruntów ornych w 2023 roku kosztował niewiele ponad 63 tysiące złotych. W czwartym kwartale 2024 r. jego wartość wzrosła już do kwoty ponad 71 151 zł, by spaść w drugim półroczu do 69 752 zł. Inaczej sytuacja przedstawia się w woj. wielkopolskim. W tym regionie ceny gruntów rolnych idą na rekordy. W 2023 roku stawka za hektar wynosiła 85 tysięcy złotych. W czwartym kwartale 2024 roku cena była już o 10 tys. zł wyższa! I dalej rośnie, bo w pierwszym kwartale grunty orne w Wielkopolsce przekroczyły już wartość 97 tys. zł za hektar. To pokazuje, że w tym województwie rolnicy są w stanie zapłacić ogromne kwoty za tereny pod uprawę.
Rentowność produkcji rolnej a ceny ziemi
Co wpływa na ceny ziemi? Jak wyjaśnia Mariusz Dziwulski, ekspert z Zespołu Analiz Sektorowych PKO Bank Polski stawki te są wypadkową wielu czynników.
- Na popyt na ziemię wpływa rentowność produkcji rolnej, w dużej mierze wynikająca z cen w rolnictwie, a także jej podaży, mierzonej dostępnością w obrocie. Obrót gruntami rolnymi w Polsce jest ograniczany silnym przywiązaniem do ziemi oraz dopłatami wynikającymi z zasad polityki rolnej - stwierdza Dziwulski.
Zauważalna jest korelacja między dynamiką wzrostu cen gruntów, a możliwościami inwestycyjnymi rolników. Według FADN - w 2024 roku dochód z rodzinnego gospodarstwa utrzymywał się na poziomie bardzo zbliżonym do 2023 roku. A należy pamiętać, że w samym 2023 roku odnotowano aż 44% spadek wobec stosunkowo wysokiego poziomu w 2022 roku. Z kolei, jak już wspomnieliśmy wcześniej, w 2024 roku w stosunku do 2023 roku wzrost cen gruntów rolnych wyniósł 10% (po wzroście o 19% w 2022 roku). Ale już pierwsze półrocze 2025 przyniosło spadek dynamiki rocznej do około 1,6%. Pytanie, jakie dane będą obrazować cały 2025 rok?
Jeśli jest tak, że rentowność produkcji rolnej wpływa na ceny gruntów - w najbliższym czasie raczej nie powinniśmy spodziewać się znacznych wzrostów. Bo o ile z jednej strony wskaźnik koniunktury w gospodarstwach rolnych według IRG SGH w trzecim kwartale 2025 roku osiągnął najwyższy poziom od wybuchu wojny na Ukrainie, z drugiej - odnotowuje się spadki cen surowców rolnych - zwłaszcza zbóż - których stawki określa się na poziomie tych sprzed 20 lat. To pokazuje, jak sytuacja jest mocno zróżnicowana w zależności od kierunku produkcji. Ale nie tylko determinuje sytuację na rynku rolnym.
- Dodatkowo wysokie koszty obsługi kredytów, będące konsekwencją wzrostu stóp procentowych, ograniczały popyt na finansowanie zewnętrzne, m.in. na zakup ziemi, a także ogólną aktywność inwestycyjną rolników - komentuje analityk rynków rolnych z PKO.
Gruntów rolnych nic nie zastąpi
W perspektywie długofalowej jednak wszyscy eksperci, z którymi rozmawialiśmy, wskazują, że wartość ziemi będzie rosnąć.
- Wynika to z nieprzemieszczalności i niepomnażalności oraz utrzymującej niezbędności gruntów rolnych w produkcji rolniczej, pomimo ich zastępowania kapitałem czy pracą. Dalszy wzrost cen zakupu ziemi jest nieunikniony. Dotyczy to również jej dzierżawy. Nie należy spodziewać się spadku cen, zwłaszcza na rynku prywatnym. Zahamowanie tempa wzrostu, ewentualnie niewielkie jest zmniejszenie, jest możliwe wyłącznie w sytuacji głębokiej ingerencji państwa w zasady obrotu ziemią rolniczą lub sytuacji głębokiego kryzysu - stwierdza dr inż. Bożena Karwat-Woźniak z Zakład Ekonomii i Polityki Rolnej oraz Rozwoju Obszarów Wiejskich w Instytucie Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.
Z kolei Daniel Kalemba, dyrektor Oddziału Terenowego KOWR w Poznaniu zauważa, że dynamika wzrostu cen zauważalna jest w szeroko rozumianym sektorze nieruchomości.
- Rynek nieruchomości w Polsce ogólnie jest rynkiem, który ma tendencję wzrostową, jeśli chodzi o ceny, niezależnie czy to dotyczy rynku mieszkań czy gruntów podmiejskich pod budownictwo - mówi.
Ziemia to po prostu dobra lokata kapitału.
– Wielu znanych mi ludzi biznesu posiada jakieś grunty, jako osobisty kapitał. Nie ma bowiem lepiej obiecującego źródła własnego zabezpieczenia finansowego na przyszłość. W związku z tym uważam, że nie ma złudzeń, by w najbliższych latach zdarzyła się sytuacja, że cena gruntów będzie spadała - mówi Daniel Kalemba.
Presja na grunty budowlane działa w kierunku wzrostu cen ziemi, jednak przede wszystkim na terenach położonych w okolicach miast. Ceny nieruchomości rolnych niezabudowanych w takich lokalizacjach są znacznie wyższe niż na obszarach poza granicami miast.
- Jeżeli mamy miasteczka prowincjonalne, wokół których zaczyna się jakaś inwestycja, a więc budują jakiś zakład pracy, fabrykę czy powstaje strefa ekonomiczna, to zauważalny jest wzrost ceny tych gruntów. Dla przykładu mogę podać gminę Rokietnica – 25 km od centrum Poznania, która gospodarczo się rozwija, a w pobliżu przebiega trasa S11. Średnia cena gruntów rolnych wg GUS dla tego terenu to 85-90 tys. zł. Niedawno wykonywaliśmy wycenę gruntu dla rolnika – dzierżawcy, który chciał wykupić przedmiot umowy dzierżawy – i cena opiewała na kwotę 145 tys. zł za hektar. A rolnik był przekonany o tym, że zakup tych gruntów będzie go kosztował ok. 80 tys. zł za hektar. I mimo iż przeprowadziliśmy całą procedurę, by przeznaczyć grunt do sprzedaży, ten dzierżawca nie był w stanie tego kupić, pozostał przy dzierżawie - przytacza dyrektor KOWR.
Głód ziemi w Wielkopolsce
Okazuje się, że tak kolosalne stawki za ziemię w Wielkopolsce nie zdarzają się wcale rzadko. Cena gruntów w tym województwie w wysokości 88-95 tysięcy za hektar to norma. Dlaczego właśnie w tym regionie stawki są tak horrendalnie wysokie? Wielkopolscy gospodarze są bogatsi niż rolnicy z innych terenów?
- Wysoka cena ziemi rolnej w Wielkopolsce jest uwarunkowana wieloma czynnikami, zarówno o charakterze ogólnym, jak i indywidualnych dla tego regionu - stwierdza Bożena Karwat-Woźniak.
Chodzi m.in. o inflację, wsparcie w ramach WPR, którego wysokość jest wielu przypadkach uwarunkowana wielkością gospodarstwa rolnego; kredyty preferencyjne na zakup ziemi rolnej dla pewnej grupy rolników; konkurencję ze strony sektorów nierolniczych i, co ma kluczowe znaczenie, lokalny charakter rynku ziemi, który potęguje nierównowagę między popytem i podażą gruntów rolnych na tym terenie. Od lat w Wielkopolsce zauważalna jest bowiem niska podaż.
- „Głód ziemi” w Wielkopolsce utrzymuje się „od zawsze” i jest intensywniejszy niż w innych regionach Polski, co znacząco utrudnia rozwój gospodarstw rolnych. Ziemia stanowi podstawowy warsztat pracy rolnika, a jej areał ciągle się zmniejsza – tłumaczy ekspertka z IERIGŻ.
To właśnie w Wielkopolsce skala i intensywność produkcji rolniczej, spośród wszystkich regionów Polski, jak podaje Instytut Ekonomiki, jest najwyższa. Wynika to chociażby ze skupienia na tym terenie profesjonalnych i konkurencyjnych gospodarstw rolnych. A utrzymanie pozycji konkurencyjnej wymaga ciągłego wzrostu potencjału produkcyjnego, zwłaszcza poziomu wyposażenia w ziemię.
- Jednocześnie produkcja rolnicza Wielkopolski cechuje się najwyższym w skali kraju udziałem produkcji zwierzęcej, której rozmiary w pojedynczych gospodarstwach rośnie. Wzrost skali produkcji zwierzęcej jest powiązany - zapewnieniem bazy paszowej. Z perspektywy ekonomicznej, korzystniej jest prowadzenie produkcji pasz w oparciu o grunty własne, a nie zakup pasz na rynku. W tej sytuacji gospodarstwa specjalizujące się w produkcji zwierzęcej poszukują ziemi rolnej w celu zwiększenia własnej bazy paszowej - wskazuje dr Karwat-Woźniak.
Kogo stać na zakup gruntów rolnych?
Pojawia się pytanie, kto konkretnie kupuje ziemię?
- Ze względu na małą podaż gruntów rolnych w polskich warunkach, każda ziemia, która znajduje się na rynku znajduje nabywcę (dotyczy to również dzierżawy). Takich badań nie prowadzimy, ale z moich obserwacji wynika, że kupują ziemię rolną głównie gospodarstwa rolne o relatywnie większym obszarze, będące podstawowym miejscem pracy użytkownika, stanowiące główne źródło jego dochodu - stwierdza ekspertka z IERIGŻ.
Skoro ceny gruntów rolnych na przestrzeni ostatnich lat wzrosły, a zysk ze sprzedaży niektórych produktów rolnych – wcale nie, to można zastanowić się nad tym, czy zakup ziemi z perspektywy danego gospodarstwa jest ekonomicznie uzasadniony? Oczywiście jest to sprawa indywidualna dla każdego rolnika. Warto jednak przytoczyć szacunkowe wliczenia Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, który podał nam, że w 2023 roku, aby kupić 1 ha gruntów ornych rolnik musiał sprzedać 639,4 dt pszenicy czy 7 564,4 kg żywca wieprzowego.
Ziemia na kredyt
Analitycy rynkowi prognozują, że rolnicy będą inwestować w ziemię - kupując ją zwłaszcza na kredyt. - Obniżki stóp procentowych w 2025 roku oraz oczekiwania dalszych obniżek w 2026 mogą spowodować wzrost zainteresowania kredytami na zakup ziemi - choć obciążenia odsetkowe wciąż pozostają wyższe niż te, które notowaliśmy przed 2022 rokiem - tłumaczy Dziwulski. Są jednak czynniki, które mogą powstrzymywać rolników przez inwestowaniem.
- Barierą pozostaje utrzymująca się niepewność związana z geopolityką, która nie pozwala istotnie pobudzić aktywności inwestycyjnej. Dynamikę cen gruntów w dłuższym okresie może również tłumić niepewność związana z kształtem Wspólnej Polityki Rolnej po 2027 roku - brak istotnej waloryzacji dopłat bezpośrednich skutkuje niższą rentownością z tytułu posiadania gruntów - komentuje na koniec ekspert z PKO.
Dziwulski twierdzi, że: w pewnym, choć niewielkim stopniu, obrót ziemią mogłaby pobudzić zmiana definicji aktywnego rolnika.
- Tagi:
- ceny ziemi
