Źródło: Canva

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji w piątek pojawił się projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Głównym celem noweli jest rozwiązanie problemu związanego z budownictwem mieszkaniowym w Polsce. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy, barierą do rozwoju rynku nieruchomości, która w najbliższych latach będzie jeszcze wzrastać, jest niedostateczna podaż gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

„Według danych z rynku bez podjęcia działań, skutkujących zwiększeniem podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, prognozy dotyczące podaży mieszkań oddawanych w kolejnych latach będą się pogarszały. Zdaniem rynku bez skutecznych działań zmierzających do rozwiązania powyższego problemu, obserwować będziemy dalszy spadek dostępności gruntów i w efekcie dynamiczny wzrost cen zarówno gruntów, jak i mieszkań” - podaje pomysłodawca projektu ustawy.

Grunty z KOWR uratują trudną sytuację na rynku nieruchomości?

Ratunkiem w tej sytuacji mają być grunty będące w Zasobach Skarbu Państwa oraz ziemia, którą użytkują państwowe spółki. Projekt ustawy zakłada m.in. zmianę ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Dotyczy ona nadania uprawnień ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (obecnie jest nim Minister Rozwoju i Technologii ) do nieodpłatnego przejęcia nieruchomości wchodzących w skład Zasobu, które mogą być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Dalej grunty te mają być przekazanie staroście.

„Uprawnienie to ograniczone będzie wyłącznie do nieruchomości, które mogą być zagospodarowane na cele mieszkaniowe, tj. przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod wskazane cele. Tym samym ze względu na ich przeznaczenie nie są one niezbędne do wykonywania zadań ustawowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa gospodarującego gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa” – wyjaśnia pomysłodawca projektu ustawy.

Wspomniane nieruchomości starosta będzie mógł nieodpłatnie przekazać gminom, by te wybudowały obiekty, w których wszystkie utworzone lokale mieszkalne będą wchodziły w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Nowelizacja zakłada ustanowienie na tej nieruchomości przez gminę użytkowania wieczystego na rzecz:

a) społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub spółki gminnej

b) spółdzielni mieszkaniowej

c) jednoosobowej spółki gminnej.

Gmina będzie mieć prawo do sprzedaży gruntów innym podmiotom 

Samorząd będzie mógł sprzedać grunty z KOWR w rozliczeniu "lokal za grunt"

Gmina będzie mogła także sprzedać uzyskane za darmo grunty pochodzące z Zasobu Skarbu Państwa podmiotom w rozliczeniu „lokal za grunt” w rozumieniu ustawy z dnia 16 grudnia 2020 r. o zbywaniu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”.

Grunty będą przekazywane samorządom na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

„We wniosku organ będzie zobowiązany do wskazania celu przekazania, a w razie zamiaru ustanowienia użytkowania wieczystego - również dane podmiotu, na rzecz którego ustanowione zostanie użytkowanie wieczyste” – czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy.

Dzierżawisz ziemię? Od tych liczb będzie zależeć wysokość czynszu.Najnowsze dane

Co z gruntami z KOWR, gdy gmina nie wybuduje mieszkań?

W nowelizacji pojawił się także zapis dotyczący w sytuacji, w której gmina nie wybudowałaby obiektu mieszkalnego, wskazanego we wniosku, w ciągu 5 lat od dnia przekazania jej nieruchomości. Wówczas, zgodnie z projektem ustawy, Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa może wystąpić o zwrot nieruchomości lub jej części. Na wywiązanie się z tego obowiązku gmina będzie miała 30 dni.

Projekt przewiduje rekompensatę odpowiadającą wartości przekazanego prawa do nieruchomości w przypadku, gdy przedsięwzięcie nie zostanie zrealizowane na nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia przekazania.

W takim przypadku, na wniosek Dyrektora Krajowego Ośrodka, gmina zobowiązana będzie do zapłaty rekompensaty odpowiadającej wartości przekazanego prawa do nieruchomości. Termin ten, za zgodą starosty, będzie mógł być wydłużony, nie dłużej jednak niż o 2 lata.

Wiele gruntów w zasobach spółek Skarbu Państwa nadaje się pod budownictwo mieszkaniowe

Na cele mieszkaniowe mają być przeznaczone także niektóre grunty będące w zasobach spółek Skarbu Państwa. Ale tylko te, które są im zbędne.

„Jak wynika z analiz, znaczna część gruntów stanowiących własność lub przedmiot użytkowania wieczystego spółek Skarbu Państwa – ze względu na ich przeznaczenie oraz cechy funkcjonalne - ma potencjał do wykorzystania pod budownictwo mieszkaniowe, lecz na skutek ograniczeń w dysponowaniu tym mieniem pozostaje niezagospodarowana lub wykorzystywana na cele inne, niż statutowe” - czytamy w uzasadnieniu do noweli.

Dlatego też ministrowi właściwemu ds. budownictwa zaproponowano przyznanie kompetencji do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości zbędnych spółce. Przejęta nieruchomość będzie równocześnie przekazywana do zasobu gospodarowanego przez właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

„Proponowane rozwiązania czerpią ze wzorca normatywnego oraz utrwalonej praktyki instytucji nieodpłatnego przejęcia i przekazania przez ministra właściwego ds. budownictwa nieruchomości od państwowej osoby prawnej na zasadzie art. 55a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uprawnienie to umożliwia władcze zadysponowanie nieruchomościami, które ze względu na potencjał do zagospodarowania na cele inne, niż uzasadniające gospodarowanie przez KOWR bądź spółki Skarbu Państwa, powinny zostać przeznaczone do realizacji doniosłych dla polityki mieszkaniowej państwa przedsięwzięć. Proponowane rozwiązanie dopełnia zatem przewidziane w ustawie rozwiązanie systemowe, uzupełniając zakres jego oddziaływania m.in. na państwowe osoby prawne będące spółkami prawa handlowego” – wyjaśnia pomysłodawca projektu ustawy.

Spółki Skarbu Państwa mają przekazywać grunty płatnie i nieodpłatnie

Warto dodać, że projektowane przepisy nie obejmują gruntów znajdujących się w zasobie Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Po wdrożeniu proponowanego rozwiązania, w systemie prawnym będą zatem funkcjonowały dwa mechanizmy pozyskiwania gruntów spółek Skarbu Państwa:

1) pozyskanie gruntu przez KZN (podmiot centralny) za rekompensatą w wysokości 100% ceny rynkowej;

2) przejęcie gruntu nieodpłatnie przez ministra właściwego ds. budownictwa w celu rozdysponowania na poziomie lokalnym.

Zbędne grunty spółek Skarbu Państwa pod budowę mieszkań

Czym w rozumieniu pomysłodawcy projektu ustawy są „grunty zbędne”? Należy przez to, jak wyjaśnia, rozumieć nieruchomość, która nie jest wykorzystywana przez spółkę do prowadzenia działalności przeważającej oraz w odniesieniu do której spółka nie uzyskała pozwolenia na budowę.

Ile hektarów przekazał KOWR pod obiekty mieszkalne?

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa regularnie przekazuje grunty pod budownictwo mieszkalne. Tylko w samym 2023 roku do Krajowego Zasobu Nieruchomości z Zasobu WRSP na cele mieszkaniowe w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trafiło 74,5 ha. A do 31 grudnia 2023 takich nieruchomości przeznaczono łącznie 759,3 ha gruntów.

Jak wynika z danych z 2023 roku, w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa pozostawało ponad 1,33 miliona hektarów gruntów, z czego do rozdysponowania pozostaje ok. 188 tys. hektarów. Zdaniem KOWR około 3,3% tych gruntów (ok 6 tys. ha) kwalifikuje się pod budownictwo i usługi.

Ustawa o dzierżawie rolniczej. Kto będzie płacić podatek? Kto dostawać dopłaty?