Na działce rolnej można budować dom letniskowy? Odpowiedź może się nie spodobać
Czym są domy letniskowe? Co na ich temat mówią przepisy?
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
W przepisach budowlanych nie znajdziemy dokładniej definicji domu letniskowego (często nazywanego też domem rekreacyjnym). Istnieją w nich jednak zapisy dotyczące wymagań, jakie takie obiekty muszą spełnić oraz procedur, na podstawie których można je budować. Domy letniskowe znajdziemy m.in. na liście obiektów, których budowa nie wymaga pozwolenia budowę – wystarczy zgłoszenie. Art. 29 ust. 1 pkt. 16 prawa budowlanego mówi m.in., że zgłoszenie jest wystarczającym dokumentem do budowy „wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:
a) do 35 m kw.,
b) powyżej 35 m kw., ale nie więcej niż 70 mkw., przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m”.
Liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 mkw. powierzchni działki.
Brak wymogu uzyskania pozwolenia na budowę oznacza na przykład, że przy składaniu dokumentów do urzędu nie trzeba przedstawiać projektu budowlanego domku. Warto jednak pamiętać, że urząd, do którego wystąpimy ze zgłoszeniem, może wnieść wobec niego sprzeciw. Ma na to 21 dni.
Czytaj też: Podział działki rolnej nie zawsze jest możliwy. Oto wyjątki
Fakt, że dom letniskowy co do zasady nie jest przeznaczony do pobytu przez cały rok oznacza, że nie musi spełniać tych samych wymagań co „zwykły” jednorodzinny budynek mieszkalny. Jednocześnie nałożone są na niego pewne ograniczenia dotyczące konstrukcji. Znajdziemy je w Rozporządzeniu ministra infrastruktury i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeden z zapisów rozporządzenia mówi na przykład, że pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej, podobnie jak pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych, mogą mieć 2,2 m wysokości. Dla porównania, normalnie pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi powinny mieć wysokość co najmniej 2,5 m .
Budowa domu letniskowego na działce rolnej vs budowa domu mieszkalnego
Ze względu na różnice w cenie, działki rolne mogą być traktowane jako alternatywa dla działek budowlanych. Większość osób zdaje sobie sprawę, że wykorzystanie takiej działki pod budownictwo mieszkalne obwarowane jest wieloma ograniczeniami, wymaga tzw. odrolnienia (czyli np. uzyskania zgody na wyłączenie danej działki z produkcji rolnej). Trzeba też liczyć się z dodatkowymi kosztami – a i tak w wielu przypadkach tego typu inwestycja jest praktycznie niemożliwa.
Dla osób, które mają nadzieję, że w przypadku domów rekreacyjnych ta ścieżka jest o wiele łatwiejsza, nie mamy dobrych informacji. Również w tym przypadku trzeba liczyć się z wieloma obwarowaniami. Dlatego przed zakupem takiej działki należy bardzo dokładnie sprawdzić, w jaki sposób będzie można ją wykorzystać. Warto pamiętać, że ograniczenia dotyczą zarówno osób, które nie są rolnikami, jak i samych rolników.
Czytaj też: Co rolnik może wybudować na gruntach rolnych? Wiele niejasności w przepisach
Budowa domu letniskowego a plan miejscowy
Z pytaniem o to, czy i na jakich warunkach osoba niebędąca rolnikiem może wznieść na działce rolnej domek letniskowy (dom rekreacyjny), zwróciliśmy się do mecenasa Stefana Jacyno z kancelarii prawnej Wardyński i Wspólnicy. Wyjaśnił on, że analizując tego typu przypadki trzeba wziąć przede wszystkim pod uwagę, czy dana działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). A jeśli jest – jakie jest jej przeznaczenie. W tym kontekście osoba inwestora (fakt, czy jest to rolnik, czy nie-rolnik), ma drugorzędne znaczenie. – Budować może każdy, ale budowa musi uwzględniać przepisy planistyczne oraz dotyczące ochrony gruntów rolnych i leśnych. Plan musi przewidywać zabudowę rekreacyjną, a w przypadku jego braku należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (…). W obecnym brzmieniu art. 59 ustawy o planowaniu przestrzennym nie wyłącza domów rekreacyjnych z tego obowiązku – na takich samych zasadach, jak wszelkie inne przedsięwzięcia budowlane – wyjaśnia.
Jakie zapisy w planie miejscowym umożliwiają budowę domków letniskowych?
Odpowiadając na to pytanie mecenas Jacyno wyjaśnia, że zapisy w planie muszą wprost informować, że dany obszar to tereny „zabudowy rekreacyjnej” (ZR) lub umożliwiać „lokalizację budynków rekreacji indywidualnej w zabudowie wolnostojącej”. – Plan może też dopuszczać zabudowę rekreacyjną w jednostce mieszkaniowej, albo określać granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych, co może umożliwiać lokalizację budynków rekreacji indywidualnej – tłumaczy. – Budynek rekreacji indywidualnej i budynek mieszkalny jednorodzinny to różne kategorie. Podobnie „tereny sportu i rekreacji” nie obejmują możliwości stawiania budynków, jeśli nie przewidują wyraźnie „zabudowy” – dodaje.
Budowa domu letniskowego na gruntach rolnych przez osoby będące rolnikami
Paradoksalnie, z punktu widzenia rolnika budowa domku letniskowego na działce rolnej może wymagać większego zachodu, niż budowa domu mieszkalnego. „Rolnik może budować dom mieszkalny jako część zabudowy zagrodowej i nie wymaga to wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, ale nie może (tak jak i nie-rolnik) budować domu rekreacyjnego, gdyż taki nie mieści się w definicji zabudowy zagrodowej” – informuje mec. Jacyno.
Budowa domu letniskowego na działce rolnej a „odrolnienie” działki
Oprócz kwestii związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, planując wybudowanie domu letniskowego na działce rolnej trzeba też zmierzyć się z kwestią zmiany sposobu wykorzystania tej działki. Jak już wspomnieliśmy, cała ta procedura, nazywana potocznie „odrolnieniem” może być trudna do przeprowadzenia i czasochłonna. Trzeba też liczyć się z kosztami. Wiele zależy od takich elementów jak:
- zapisy planu miejscowego (jeśli dany teren nie przewiduje zabudowy rekreacyjnej, można złożyć wniosek o zmiany w planie, ale jest to czasochłonne, może też zakończyć się brakiem zgody na wprowadzenie zmian w MPZP);
- klasa ziemi (wyłączenie z produkcji rolnej ziem najwyższej klasy wymaga zgody ministra rolnictwa, w przypadku ziem niższej klasy potrzebne są zgody udzielane na poziomie starostwa/urzędu miasta).
Czytaj też: Rolnicy o umowie UE-Ukraina. Wskazują największe zagrożenia dla polskich rolników
