Sprzedać ziemię mieszczuchowi

Źródło: Ksenia Pięta

O pomoc w interpretacji nowej ustawy o obrocie ziemią rolną poprosiliśmy prawników.

Nowe przepisy regulujące obrót ziemią rolną w zamyśle jej twórców chronić polskie grunty przed obcokrajowcami i spekulantami. Jednak rolnicy uważają, że nowe regulacje mocno uderzają we właścicieli ziem rolnych i ograniczają ich prywatność.

Cudzoziemcy kupili w 2014 roku 766 ha gruntów rolnych. Tak wynika z danych przedstawionych prze Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. W tym samym czasie Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała około 121 tys. ha.

- Sprzedaż odbywa się przede wszystkim bezprzetargowo w trybie pierwszeństwa w nabyciu na rzecz spadkobierców lub dzierżawców oraz na przetargach ograniczonych i nieograniczonych - czytamy na stronie ANR

Z danych za 2014 rok, wynika, że w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa nadal pozostało prawie 1,5 mln ha, w tym ponad 1,09 mln ha jest dzierżawie.

Skąd potrzeba wprowadzenia nowych przepisów?

1 maja tego roku kończy się dwunastoletni okres ochronny na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców. Dotychczas, zapisy umowy między Polską a UE zakładały, że firmy oraz obywatele Unii musieli uzyskać specjalne zezwolenia na zakup zarówno gruntów rolnych, jak i leśnych. Wymóg ten dość skutecznie zniechęcał obcokrajowców, którzy - jak podaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji - w 2014 roku weszli w posiadanie jedynie 766 ha gruntów rolnym. Jednak okres ochronny dobiega końca i teoretycznie od 1 maja obywatele całej Unii Europejskiej mogliby swobodnie kupić ziemię w naszym kraju. Aby do tego nie dopuścić, już poprzednia ekipa rządząca przygotowała projekt ustawy, którego celem było zabezpieczenie ziem. Sejm poprzedniej kadencji uchwalił nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nowe regulacje miały wejść w życie 1 stycznia tego roku. Termin został przesunięty przez nowy rząd do 1 maja, dając sobie czas do wprowadzenia zmian do ustawy. Propozycja nowych regulacji znalazła się w Ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasoby Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz w zmie do niektórych ustaw, w tym do Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Proponowane zmiany bardzo uszczelniają, a nawet w wielu przypadkach uniemożliwiają obrót ziemią rolną.

- Jeżeli ktoś jeszcze chce skorzystać z wolnego obrotu ziemią rolną, a nie spełnia wymogów zapisanych w ustawie, to jest to ostatnia chwila na nabycie takich ziem. Dla tych natomiast, którzy kupili ziemię spekulacyjnie, to jest ostatni moment na to, aby tę ziemię sprzedać - twierdzi adwokat Tomasz Kirstajn, partnera w Adwokackiej Spółce Partnerskiej Malczewski Stoczczak Matyaszczyk, oddział w Rawiczu.

Ziemia rolna dobrem szczególnym

Sprzedaż ziemi będzie utrudniona, albo w wielu przypadkach wręcz niemożliwa. Zasadniczo nabywcą nieruchomości rolnej będzie miał być tylko rolnik indywidualny. Pod tym pojęciem, zgodnie z projektowanymi regulacjami, „kryje” się rolnik, który jest właścicielem nieruchomości rolnych do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze i od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, w której leży to gospodarstwo.

- Oznacza to, że np. mieszkaniec miasta z sąsiedniej gminy gruntu rolnego już nie kupi. Zablokowana zostanie więc częsta praktyka nabywania gruntów rolnych celem przekształcenia w działki budowlane - tłumaczy mecenas Tomasz Kirstajn.

Dodatkowo - najprawdopodobniej w trakcie dalszych prac nad ustawą - zostanie wprowadzony zapis, że rolnik indywidualny musi należeć do KRUS, chyba że powierzchnia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego nie przekracza 50 hektarów użytków rolnych.

Na tym jednak nie koniec

Nabywca takiej nieruchomości musi się dodatkowo zobowiązać notarialnie, że gospodarstwo będzie prowadził osobiście i to przynajmniej przez okres 10 lat od nabycia. Co w praktyce oznacza, że nie będzie on mógł sprzedać ani wydzierżawić takiej ziemi innym podmiotom. Ograniczenie to będzie dotyczyć tylko nieruchomości nabytych po wejściu w życie regulacji. Wyjątkowo z obowiązku może zwolnić go sąd, ale tylko z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Jeżeli bez zgody sądu, rolnik przestanie prowadzić osobiście gospodarstwo i np. wydzierżawi nieruchomość lub wyprowadzi się z terenu gminy, sąd może na wniosek Agencji Nieruchomości Rolnych dopuścić do wykupu takich gruntów przez agencję.

Cena za którą agencja miałaby wejść w posiadanie tych gruntów, prawdopodobnie będzie o wiele niższa niż obecna cena rynkowa.

Projektowane przepisy dopuszczają, aby - poza rolnikiem indywidualnym - nieruchomości rolne mogły nabywać osoby niespełniające ustawowych wymogów. - Wyjątkowo ustawa, na mocy decyzji prezesa ANR, umożliwia wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej innym podmiotom. Jest to jednakże obwarowane szeregiem dodatkowych wymogów, w tym zależnych od dowolnej oceny ANR. Zatem dla rynku tych nieruchomości rola ANR będzie decydująca. Przyszłość pokaże, czy ta koncentracja władzy i uznaniowość decyzji nie stworzy patologii na rynku - komentuje adwokat. Jak wyjaśnia Ministerstwo Rolnictwa, potencjalnymi nabywcami będą mogły być podmioty dające gwarancję należytego prowadzenia działalności rolniczej, oraz zapewniające, że w wyniku nabycia kolejnych ziem nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.          

A co z ziemiami odziedziczonymi?

Wiele kontrowersji wśród rolników wzbudzały pierwotne zapisy ingerujące w proces dziedziczenia ziemi. Ostatecznie jednak, w projekcie ustawy formy przepisania prawa własności gruntów rolnych zostały potraktowane wyjątkowo. W myśl regulacji, nieruchomość rolna będzie mogła zostać przeniesiona na osobę bliską zbywcy, za którą uznawane są np. jego dzieci. W taką transakcję nie będzie ingerować Agencja Nieruchomości Rolnych. Osoba, która będzie dziedziczyć daną nieruchomość, nie musi być rolnikiem indywidualnym, czyli nie obowiązują ją restrykcyjne wprowadzone przez proponowane przepisy. Ponadto może ona wejść w posiadania całego gospodarstwa, nawet jeżeli ma ono więcej niż 300 ha. Jednak, już w momencie jej sprzedaży podlegać będzie dokładnie takim samym przepisom, jak rolnika indywidualnego.

- Jeżeli, osoba która odziedziczyła grunty, będzie chciała taką nieruchomość sprzedać, będzie mogła to uczynić zgodnie z ustawą, a więc tylko określonym podmiotom, na określonych warunkach - tłumaczy mecenas Tomasz Kirstajn.

Rolników na antenie TVP Info uspokaja, również minister rolnictwa Krzysztof Jurgiel, który wyjaśnia, że ograniczenia w dziedziczeniu, które znalazły się w projekcie ustawy, nie dotyczą osób bliskich.

- Mówimy o dziedziczeniu poprzez zapis. Jeżeli pan jest Amerykaninem, a ja panu zapisują notarialnie spadek w wysokości powiedzmy 100 hektarów to po (mojej) śmierci formalnie staje się pan właścicielem i wtedy ANR ma prawo odkupu tej nieruchomości tak, aby zabezpieczyć polską ziemię - tłumaczył minister.

A co z darowizną?

Rolnik indywidualny będzie mógł nadal przenieść własność nieruchomości rolnej w drodze umowy darowizny, dożywocia czy też sprzedaży (w tym przypadku na określonych zasada) Nieruchomości rolne będą mogły być nabywane także w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego oraz orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym.

Zgodnie z zapewnieniami rządu, rolnicy powinni być spokojny o swoją „ojcowiznę” A nowe przepisy mają tylko i wyłącznie ochronić polską ziemię przed jej niewłaściwym zagospodarowaniem.

- Niewątpliwie, jeżeli projektowane przepisy wejdą w życie w proponowanym brzmieniu, obrót ziemią rolną w Polsce zostanie istotnie zahamowany. Zmniejszy się bowiem ilość podmiotów, które ziemię tę mogą nabyć, a sama sprzedaż będzie utrudniona - twierdzi mecenas Tomasz Kirstajn.

Komentarz adwokata Tomasza Kirstajna - partnera w Adwokackiej Spółce Partnerskiej Malczewski Stoczczak Matyaszczyk

 „Projektowane rozwiązania stanowią bardzo poważną ingerencję państwa w sferę prywatnej własności. Naturalnie ustawodawca ma prawo kształtować zasady obrotu ziemią rolną, w tym wprowadzać ograniczenia. Jest to kwestia przyjętej polityki. W szeregu państw UE obrót ziemią rolną też nie jest w pełni wolnorynkowy.

W ustawowych propozycjach istnieje jednak szereg zapisów, które będą interpretowane przez administrację państwową. Uznaniowość może rodzić zachowania korupcyjne. Razi też wewnętrzny brak spójności przepisów. Pojawią się wątpliwości prawne, które rozstrzygać będzie musiał sąd, co podniesie koszty działalności rolnej. W razie zaskarżenia ustawy do Trybunału Konstytucyjnego, w obliczu jego faktycznego paraliżu, przez długi czas możemy nie doczekać się wiążących wyroków, które pomogłyby rozstrzygnąć wątpliwości prawne.

Nadto w razie sporu między sąsiadami, w braku zgody, sprzedaż gruntu będzie procesem żmudnym i długotrwałym. Wiele nieruchomości ma też nieuregulowany stan prawny. Nie wiadomo np., kto jest właścicielem, a kto tylko gospodaruje. To spowoduje, że sprzedaż będzie zablokowana.”

USTAWOWE ABC*

A, jak Agencja Nieruchomości Rolnych - w proponowanych regulacjach agencji przyznano szereg kompetencji, które wpływają na obrót ziemią, m.in.:

- kontrola nad wyjątkowym zbyciem gruntów zasobu własności rolnej Skarbu Państwa,

- prawo do wskazania nabywcy ziemi rolnej innego niż rolnik indywidualny,

- w braku nabywcy gruntu rolnego obowiązek jego wykupu przez ANR

- w razie spełnienia przesłanek ustawowych - prawo pierwokupu nieruchomości rolnych

B, jak bliscy - termin ten jest o tyle istotny, że projekt ustawy zakłada, że tylko osoby bliskie zbywcy nieruchomości będą mogły swobodnie wejść w jej władanie, czy to poprzez umowę darowizny czy dziedziczenie. W myśl regulacji, osobami takimi są: wstępni (rodzice, dziadkowie), zstępni (dzieci), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek oraz osoby przysposabiające (rodzice zastępczy) oraz przysposobione (czyli dzieci adoptowane)

C, jak cena - spekuluje się, że cena ziem rolnych po wprowadzeniu nowych przepisów znacznie spadnie. - Stanie się tak, że rynek z wolnego, stanie się regulowany. Brak aktów wykonawczych do ustawy w pierwszym okresie może całkowicie zablokował ruchy na rynku. Do tego trudno przewidzieć, czy notariusze, na których nakłada się również masę restrykcji, zechce w ogóle uczestniczyć w formalnościach sprzedażowych - tłumaczy adwokat Tomasz Kirstajn. (Poniżej znajduje się wykres, obrazujący, w jaki sposób kształtowała się cena ziem rolnych na przestrzeni ostatnich lat).

D, jak dziedziczenie - w myśl projektowanej ustawy proces dziedziczenia nie będzie podlegał  niektórym restrykcjom związanym z ustawą. Oznacza to, że osoba bliska będzie mogła bez posiadania, m.in. kwalifikacji rolniczych wejść we władanie ziemią. Jednak, gdy będzie chciała ją sprzedać, będzie obowiązywać ją zapisy ustawy. - Jeżeli będzie chciała ona także nieruchomość sprzedać będzie mogła to uczynić zgodnie z ustawą, a więc tylko określonym podmiotom, na określonych warunkach - dopowiada adwokat. Generalnie oznacza to, że osoby, które odziedziczą ziemię rolną będą mogły nią swobodnie dysponować. - Jeżeli taka osoba, będzie chciała sprzedać ziemie, to obowiązują  ją dokładnie takie same reguły, jak rolnika indywidualnego. Czyli np. nie będzie możliwe przekształcenie działki rolniczej na budowlaną - mówi mecenas.

H, jak hektar -  Kolejny warunek, zakłada, że rolnicy będą mogli kupować ziemię rolną tylko do momentu, aż w ich rękach znajdzie się300 ha. Każda kolejna transakcja zostanie uznana za nielegalną. W praktyce oznacza to, że osoba, która obecnie posiada gospodarstwo rolne wielkości przekraczającej 300 ha, nie będzie mogła dokupić nowych gruntów.

K, jak kwalifikacja rolnicza - można ją zdobyć na kilka sposobów.  Po pierwsze, poprzez ukończenie szkoły o profilu rolniczym (wykształcenie zasadnicze zawodowe, średni lub wyższe). Ponadto ma je również osoba, który uzyskała tytuł kwalifikacyjny, lub tytuł zawodowy, lub tytuł w zawodzie mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie.  O posiadaniu kwalifikacji rolniczej, może również mówić osoba posiadająca wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i mająca co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie (lub ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem), albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie. Ostatnią możliwością jest uzyskanie minimum wykształcenia podstawowej o profilu innym niż rolniczym i posiadanie co najmniej 5-letniego stażu pracy w rolnictwie

P, jak pierwokup - pierwszeństwo w nabyciu ziem mają dzierżawcy, ale tylko w wypadku, jeśli posiadają oni umowę dzierżawy od co najmniej 3-lat, ponadto musi być ona potwierdzona datą pewną (potwierdzona np. przez urząd gminny). - Nie jest to każda zwykła umowa dzierżawy. Prawo w tym przypadku będzie działać wstecz, czyli na dzień dzisiejszy nie jesteśmy w stanie zawrzeć już nowej umowy dzierżawy spełniającej ustawowe wymagania - mówi mecenas Tomasz Kirstajn.

Prawo pierwokupu przysługuje w drugiej kolejności sąsiadom. - Jeśli sprzedawana nieruchomość sąsiaduje z kilkoma gospodarstwami, sprzedający będzie mógł wybrać, który sąsiad skorzysta. Tu wchodzi w grę mechanizm rynkowy - decyduje cena - tłumaczy adwokat. Obowiązek poinformowania o prawie pierwokupu będzie miał notariusz. Jeśli nie będzie dzierżawcy ani sąsiada, prawo pierwokupu przypadnie ANR. Jeżeli również ANR nie wyrazi chęci, dopiero wtedy osoba trzecia będzie mogła dokonać zakupu. - Na szczęście, przepisów dotyczących pierwokupu nie będzie się stosować , m.in. jeśli nieruchomość nabywa rolnik indywidualny na powiększenie swojego gospodarstwa rodzinnego (do 300 ha) lub osoba bliska - tłumaczy prawnik.

R, jak rolnik indywidualny - projekt ustawy za rolnika indywidualnego uznaje osobę, która włada nieruchomością rolną do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze i od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, w której leży ta nieruchomość. - I nie mówimy w tym wypadku o adresie zameldowania. Liczy się to, gdzie dana osoba faktycznie zamieszkuje. W myśl Kodeksu Cywilnego, za takie uznaje się miejsce, gdzie dana osoba mieszka z zamiarem rzeczywistego pobytu. Oznacza, to ni mniej ni więcej, że mogę mieć zapisane w dowodzie, że jestem zameldowany w Rawiczu, ale mogę udowodnić, że faktycznie mieszkam w Miejskiej Górce, bo tam mam np. drugi dom. I w takiej sytuacji, przewagę ma Miejska Górka, bo tam ogniskuje się moje życie - tłumaczy prawnik.

S, jak sprzedaż - ustawodawca zmienia politykę, w taki sposób, aby ochronić grunty rolne, jednak nowe zapisy są tak restrykcyjne, że uniemożliwią w zasadzie jej swobodny obrót. - Ziemie będzie można sprzedać tylko takiej kategorii osób, które mają zapewnią rolnicze wykorzystanie tych ziem - mówi wprost mecenas Tomasz Kirstajn. W myśl nowych regulacji ziemię, będzie można sprzedać tylko i wyłącznie rolnikowi indywidualnemu. Wyjątek stanowią tylko osoby bliskie rolnikowi, jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa. W innych przypadkach, wymagane będzie uzyskanie zgody Agencji Nieruchomości Rolnej. Będzie to jednak bardzo trudne i uzależnione od dowolnej oceny ANR. Będzie trzeba wykazać, że nie ma możliwości przeniesienia nieruchomości na podmioty wymienione wyżej, że nabywca ziemi będzie prowadził uprawę rolną przez okres nie krótszy niż 10-lat oraz, że taka transakcja nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

T, jak transakcja - osoba, która rozpoczęła proces zbycia ziemi rolnej przed dniem wejścia w życie nowych uregulowań będzie mogła go zakończyć według starych zasad

W, jak wejście w życie  - nowe regulacje mają obowiązywać od 1 maja 2016 r.

* opracowane przy współpracy z adwokatem Tomaszem Kirstajnem

Jak rosła cena ziemi rolnej?*

WYKRES - dwa słupki – pierwsza kolumna, np. kolorem niebieskim to cena w obrocie prywatnym, druga kolumna kolor zielony to cena proponowana przez ANR – ceny podane w tys. złotych

*Żródło GUS/ANR