Chcesz kupić działkę rolną pod budowę domu? Z tymi problemami musisz się liczyć
Zakup działki rolnej pod budowę domu może być atrakcyjny cenowo, jednak wiąże się z koniecznością wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej. Zanim się na to zdecydujemy, warto dowiedzieć się, jak wygląda cała procedura, ile będzie kosztowała i jak długo potrwa.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Co trzeba zrobić, by móc wybudować dom na gruncie rolnym? Odrolnienie działki krok po kroku
Procedura odrolnienia działki zależy m.in. od rodzaju gruntów, a także ich położenia. Zanim rozpoczniemy budowę domu na działce rolnej, konieczna będzie zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero po spełnieniu tych wymogów, będzie można złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.
Czytaj też: Co trzeba robić, by zasiedzieć działkę sąsiada? Ważny wyrok Sądu Najwyższego
W związku z tym jeszcze przed zakupem ziemi warto sprawdzić, czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jakie przewiduje on jej przeznaczenie. Informacje uzyskamy w urzędzie gminy.
Grunt można wyłączyć z produkcji rolniczej, jeśli działka jest przeznaczona na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona na cele rolnicze, trzeba najpierw złożyć do urzędu gminy wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Wiąże się to z koniecznością wprowadzenia zmian w miejscowym planie, a to czasochłonny proces, który może potrwać od kilku miesięcy, nawet do kilku lat.
Jeśli jednak dla danej działki rolnej nie ma obowiązującego miejscowego planu, wystarczy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Szacowany termin wydania decyzji o warunkach zabudowy to 90 dni, ale termin ten może okazać się dłuższy.
Co istotne, jeśli działka przeznaczona na cele rolnicze znajduje się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej. Kiedy jest wymagane?
O tym czy wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej jest potrzebne, decyduje klasa gruntu. Z produkcji rolnej nie trzeba wyłączać gruntów rolnych zaliczanych do klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego.
Zezwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wymagają:
- użytki rolne zaliczane do klas I, II, III, IIIa, IIIb wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego
- użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
- tereny wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, takie jak:
- grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
- grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
- grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych
- grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi
- grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
- grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
- grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
- grunty torfowisk i oczek wodnych
- grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych
Czytaj też: Tego już na działce nie postawisz. Nowy zakaz wejdzie w życie w 2026 roku
Aby uzyskać zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy musi przewidywać przeznaczenie działki na cele inne niż rolnicze. Uzyskania zgody na wyłączenie z produkcji rolnej nie wymaga natomiast przeznaczenie na cele nierolnicze użytków rolnych klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej składa się do właściwego starostwa powiatowego albo urzędu miasta na prawach powiatu. Wydanie decyzji nie powinno trwać dłużej niż miesiąc, termin może się jednak wydłużyć.
Jakie są koszty odrolnienia działki?
Po uzyskaniu decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji należy zapłacić jednorazową opłatę - tzw. należność (na zapłatę jest 60 dni), a następnie wnosić opłaty roczne.
Należność wylicza się według poniższych stawek:
w przypadku gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
- klasy I – 437 175 zł za 1 ha
- klasy II – 378 885 zł za 1 ha
- klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
- klasy IIIb – 262 305 za 1 ha
- Łąki (Ł) i pastwiska trwałe (PS), kl. I – 437 175 zł za 1 ha
- Ł i PS II – 361 398 za 1 ha
- Ł i PS III – 291 450 za 1 ha
w przypadku gleb pochodzenia organicznego:
- klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
- klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
- klasy V – 116 580 zł za 1 ha
- klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
- Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha
- Ł V – 145 725 za 1 ha
- PS V – 116 580 za 1 ha
- Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha
w przypadku gruntów:
- pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych – 233 160 zł za ha
Opłaty roczne są natomiast wyliczane od pełnej kwoty należności niepomniejszonej o cenę gruntu. W przypadku trwałego wyłączenia gruntu trzeba je płacić przez 10 lat. Co roku wynoszą one 10 proc. należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. W przypadku czasowego wyłączenia gruntu, opłaty roczne ponosi się w okresie wyłączenia.
Kto nie musi ponosić kosztów odrolnienia działki?
Kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych nie trzeba ponosić, jeśli pod budowę będą przeznaczone grunty rolne:
- o powierzchni do 500 m2 - w przypadku budowy budynku jednorodzinnego
- do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny - w przypadku budowy budynku wielorodzinnego
lub jeśli:
- właściciel gruntów zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa
- wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dotyczy części gruntu pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30 proc. całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową ogrodową, ale nie więcej niż 500 m2
Inwestor nie musi płacić należności również w przypadku, gdy cena gruntów przewyższa jej wysokość. Jeśli natomiast cena gruntów jest niższa od należności, wpłaca on różnicę między kwotą należności a ceną ziemi.
