Na co zwrócić uwagę podczas dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę lub wiatraki?
Jak zaznaczyła Izba, trafiają do niej prośby rolników o zaopiniowanie oferowanych im przez różnych inwestorów propozycji zawarcia umów dzierżawy gruntów pod elektrownie wiatrowe lub fotowoltaiczne.
Z uwagi na bardzo dużą liczbę tego typu próśb - a w większości przypadków są to typowe umowy o podobnych regulacjach - Kujawsko-Pomorska Izba Rolnicza opracowała i opublikowała uwagi do umów, z którymi każdy rolnik powinien zapoznać się.
- Radca prawny KPIR Michał Gilewicz opracował przedstawione poniżej „Uwagi” w formie najbardziej istotnych porad, które pozwolą zainteresowanym samodzielnie podjąć optymalne decyzje co do treści umowy oraz wynegocjować najbardziej korzystne rozwiązania - wyjaśnia Kujawsko-Pomorska Izba Rolnicza.
Ocena kontrahenta oferującego zawarcie umowy
Istotną kwestią jest ocena wiarygodności podmiotu oferującego wydzierżawienie nieruchomości. W przypadku gdy jest to spółka prawa handlowego wpisana w KRS (Krajowym Rejestrze Sądowym) należy sprawdzić wysokość kapitału założycielskiego spółki. Istotne jest również czy osoby podpisujące umowę są uprawnione do reprezentacji spółki zgodnie z umową spółki. Dane te są zawarte w KRS. Jeżeli kontrahentem jest osoba prowadząca działalność gospodarczą odpowiednie dane można pozyskać z CEID ( Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej) Dane z KRS i CIDG dostępne są nieodpłatnie za pomocą odpowiednich portali internetowych. Podpisujący umowę musi być uprawnionym członkiem zarządu spółki lub posiadać pełnomocnictwo udzielone przez zarząd. Istotne jest również przepytanie kontrahenta czy posiada informacje co do możliwości inwestycyjnych na terenie gminy, w kwestii istnienia planu zagospodarowania przestrzennego lub jego braku, stref wykluczających inwestowanie ( parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu rezerwaty przyrody parki narodowe itd.) Dla oceny wiarygodności kontrahenta istotne jest również czy posiada wiedzę o istniejących możliwościach podłączenia elektrowni do sieci, istnienia odpowiedniej infrastruktury w postaci linii energetycznej średniego napięcia. Istotne wydaje się ustalenie dorobku kontrahenta (referencji) w zakresie wykonywania wcześniejszych umów, czy na pozyskanych przez niego gruntach powstały już elektrownie. Powszechnie spotykaną praktyką jest stosowanie przez kontrahentów tzw. efektu skali to jest zawierania dużej ilości umów dzierżawy celem zabezpieczenia sobie terenów, z których na realizację inwestycji ma szansę tylko niewielka część.
Możliwość przeniesienia przez dzierżawcę uprawnień wynikających z umowy na dalsze osoby
Należy sobie zdawać sprawę że podmiot oferujący wydzierżawienie od nas nieruchomości z reguły nie jest finalnym inwestorem i eksploatatorem elektrowni fotowoltaicznej. W praktyce może być tak że jeden podmiot pozyskuje grunt pod budowę , inny przygotowuje inwestycje załatwiając wszelkie pozwolenia ( tzw. „ skoroszyt”), następny buduje i finansuje inwestycję w końcu jeszcze inny podmiot staje się eksploatatorem elektrowni i to nie koniecznie do końca trwania umowy.
Stąd też w umowach omawianego typu przewiduje się możliwość przenoszenia przez dzierżawcę praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy na dalsze obecnie nieznane podmioty. Wiąże się to ze opisaną specyfiką inwestowania i zastrzeżeń tych nie da się uniknąć, w przedłożonej umowie zawarte są one w §7 ust 7 i 8.
Ważne jest jednak aby umowa przewidywała po stronie dzierżawcy obowiązek zawiadomienia wydzierżawiającego z należytym wyprzedzeniem o zamiarze przeniesienia uprawnień na dalsze osoby, obowiązek wskazania danych nabywcy oraz możliwość wniesienia przez wydzierżawiającego ewentualnych zastrzeżeń .
Określenie przedmiotu dzierżawy, faktyczna powierzchnia inwestycji dokładne usytuowanie inwestycji w terenie
Kwestią niezwykle istotną jest dokładne określenie w umowie dzierżawy przedmiotu dzierżawy. W przypadku elektrowni fotowoltaicznych istotnie jest wskazanie miejsca położenia elektrowni ( przynajmniej przybliżone), określenie powierzchni działki faktycznie zajętej pod elektrownie od której będzie płatny czynsz, określenie przebiegu infrastruktury towarzyszącej kabli dróg dojazdowych itd.. Mankamentem umowy są zapisy przewidujące dokładne określenie powyższych elementów w przyszłości np. po uzyskaniu pozwolenia na budowę, po rozpoczęciu eksploatacji elektrowni itd. Niewskazane jest gorzenie się na ogólnikowe określanie przedmiotu umowy np. elektrownia fotowoltaiczna wraz z strukturę towarzyszącą. Umowa powinna wyraźnie określać co dokładnie stanowi infrastrukturę towarzyszącą ( kable transformatory, drogi dojazdowe) Umowa powinna zawierać jednoznaczne określenie czy korzystanie przez dzierżawcę z infrastruktury towarzyszącej wchodzi w zakres uprawnień dzierżawcy w ramach czynszu czy też podlega opłatom odrębnym. Należy wystrzegać się od składania w umowie deklaracji wyrażającej zgodę na ustanowienie nieodpłatnej służebności przesyłu dla urządzeń infrastruktury towarzyszącej
Okres, w którym inwestor zobowiązuje się wykonać inwestycje i rozpocząć jej eksploatację.
Kwestią niezwykle ważną jest określenie w umowie terminu w którym inwestor powinien rozpocząć budowę lub eksploatację elektrowni i płacenie pełnego czynszu. Termin ten powinien być ściśle określony i wynosić maksimum 5 lat, a w przypadku jego bezskutecznego upływu wydzierżawiający powinien być uprawniony do rozwiązania umowy lub do pobierania czynszu w wysokości takiej jaki by przysługiwał , gdyby elektrownia powstała.
Niedopuszczalne są rozwiązania, w których dzierżawca przez dowolny okres może bez kosztowo zajmować dzierżawiony teren nie wykonując inwestycji. Celowe jest ustalenie czynszu wstępnego nawet w symbolicznej wysokości w okresie poprzedzającym wykonanie inwestycji ( np. 1000 zł rocznie) Związanie dzierżawcy obowiązkiem płacenia czynszu wstępnego jest jego uwiarygodnieniem, ponoszenie od początku kosztów dzierżawy wskazuje na to ze zamiarem dzierżawcy jest faktycznie wykonanie inwestycji a nie tylko zarezerwowanie gruntu pod inwestycję, która może w ogóle nie powstać.
Możliwość rozwiązania umowy przed terminem przez dzierżawcę i wydzierżawiającego
Zwykle umowy dzierżawy zawierane są na okres 29 lat. Trzeba przy tym wyjaśnić że nie jest możliwe zasiedzenie przez dzierżawcą, jako posiadacza zależnego, dzierżawionej nieruchomości nawet po upływie 30 lat. Natomiast zgodnie z art. 695 §1 Kodeksu cywilnego dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat uważa się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. W zasadzie włączona jest możliwość rozwiązania wcześniejszego umowy przez wydzierżawiającego poza przypadkami opisanymi w umowie dotyczących zaległości czynszowych po stronie dzierżawcy. Tutaj należy zwrócić uwagę aby precyzyjnie określić przypadki uprawniające wydzierżawiającego do rozwiązania umowy na skutek zaległości czynszowych. W przypadku czynszu płatnego corocznie jednorazowo nie zabezpiecza należycie interesów wydzierżawiającego możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia w przypadku zaległości obejmującej dwa pełne okresy płatności po uprzednim wyznaczeniu dodatkowego terminu. Zaległość uprawniająca rozwiązanie umowy powinna wynosić nie więcej niż trzy miesiące a dodatkowy termin do ostatecznej zapłaty najwyżej miesiąc. W przeciwnym razie wydzierżawiający może być pozbawiony przez wiele lat wpływów z czynszu przy niemożności rozwiązania umowy
Znamienne jest, że proponowane umowy przewidują szerokie spektrum przypadków możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy przez dzierżawcę.
Należy tutaj odróżnić sytuację rozwiązania umowy przed uruchomieniem elektrowni oraz sytuację rozwiązania umowy po oddaniu elektrowni do eksploatacji . Zwykle dzierżawcy zastrzegają sobie bezkosztową możliwość rozwiązania umowy w przypadku nie uzyskania z różnych przyczyn wymaganych prawem decyzji, braku możliwości zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, nieuzyskania promesy przyłączeniowej od operatora sieci, trudności natury technicznej, geologicznej, wodno prawnej uniemożliwiające realizację inwestycji. Opisane przypadki mogą nastąpić w początkowej fazie realizacji inwestycji dlatego dla zrównoważenia sytuacji stron umowy ważne jest określenie terminu ostatecznego rozpoczęcia prac budowlanych.
Inna jest natomiast sytuacja kiedy dzierżawca zastrzega sobie możliwość bezksztowego rozwiązania umowy już w trakcie funkcjonowania elektrowni. Nie do przyjęcia są zdawkowe określenie przypadków uzasadniających rozwiązanie umowy przez dzierżawcę np. jeżeli eksploatacja elektrowni przestanie się opłacać, jeżeli nastąpi zmiana przepisów prawnych itd.
Należy mieć na względzie, że umowa dzierżawy gruntu pod elektrownie fotowoltaiczną w zamyśle obu stron jest umową wieloletnią która powinna tworzyć stabilny stosunek prawny pomiędzy stronami. Wydzierżawiający decydując się na zawarcie takiej umowy ma prawo oczekiwać regularnych wpływów z czynszu przez wiele lat obowiązywania umowy i podobnie dzierżawca oczekuje zapewnienia mu stabilnego i nieprzerwanego korzystania z gruntu pod elektrownią w całym okresie obowiązywania umowy. Jednostronne zerwanie umowy w trakcie jej realizacji na etapie eksploatacji elektrowni powinno się odbywać za odpowiednio długim wypowiedzeniem 9 2-3 lata lub też za zapłatą odstępnego wysokości 2-3 rocznych czynszów
Czynsz dzierżawny. Indeksacja świadczeń
Kwestią istotną jest ustalenie wysokości czynszu dzierżawnego. Przy elektrowniach fotowoltaicznych oferowany jest zwykle czynsz z hektara. Jest to niewystarczające rozwiązanie zważywszy na to że czynsz jest płatny jedynie od obszaru faktycznie zajętego pod elektrownie ( zagrodzony teren farmy fotowoltaicznej, na którym zainstalowane będę panele i inne urządzenia) teren ten jest zwykle mniejszy niż wydzierżawiona pierwotnie działka licząca niekiedy kilka hektarów. W przypadku elektrowni wiatrowych czynsz jest zwykle określany kwotowo w zależności od mocy elektrowni, bywają propozycje umów przewidujące czynsz w postaci części wartości wyprodukowanej energii, lub czynsz kombinowany, to jest kwotowo minimalny plus część wartości wyprodukowanej energii. Są to rozwiązania niezbyt korzystne dla wydzierżawiającego, który musi mieć zapewnioną możliwość monitorowania wartości wyprodukowanej energii, ponadto ryzyko związane z brakiem produkcji w danym okresie obciąża po części wydzierżawiającego, który za okres braku produkcji nie otrzymuje czynszu lub tylko czynsz minimalny.
W przypadku czynszu określanego kwotowo konieczne jest określenie mechanizmów indeksacji świadczenia w związku możliwością utraty jego realnej wartości na skutek spadku siły nabywczej pieniądza ( inflacji). Najprostszym sposobem indeksacji jest odwołanie się do wskaźników publikowanych coroczne przez GUS (średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych) Trzeba zwrócić uwagę aby indeksacja następowała cyklicznie we wskazanych w umowie okresach. Istotne jest również aby mechanizm urealniania wartości czynszu działał tylko w przypadku spadku wartości pieniądza a nie prowadził do obniżenia czynszu w przypadku procesów odwrotnych – deflacji.
Zdarzają się również umowy przewidujące czynsz w innej niż złotówka walucie np. w EURO. Zdecydowania się na przyjcie takich rozliczeń, bez czytelnych mechanizmów indeksacji lub możliwości przewalutowania wiąże się z ryzykiem.
Przy ustalaniu w umowie wysokości czynszu należy zwrócić uwagę czy czynsz obejmuje tylko korzystanie z nieruchomości zajętej przez obiekt elektrowni, czy też w ramach czynszu dzierżawca może korzystać na zasadzie służebności z innych części nieruchomości poza elektrownią przeprowadzając linie kablowe, korzystając z dróg dojazdowych itp. Często w umowie zawarte jest zobowiązanie wydzierżawiającego do ustanowienia dodatkowo nieodpłatnie służebności przesyłu dla instalacji towarzyszących. Jest to rozwiązanie niekorzystne dla wydzierżawiającego jeżeli dodatkowe służebności nie są zrekompensowane odpowiednio wysokim czynszem.
Istotne jest określenie w umowie momentu od którego dzierżawa ma płacić pełen czyn dzierżawny. Kwestia celowości zastrzeżenia czynszu wstępnego została już omówiona w pkt IV. Zwykle dzierżawca oferuje rozpoczęcie płatności pełnego czynszu od zaistnienia różnego typu zdarzeń, najczęściej takich jak : uzyskanie pozwolenia na budowę, rozpoczęcie robót budowlanych, rozpoczęcie eksploatacji elektrowni, podłączenie instalacji do sieci itp. Niezależnie od tego jaki moment przyjmiemy za początek płacenia czynszu ważne jest aby zdarzenie określające ten moment było możliwe do zweryfikowania przez wydzierżawiającego, najlepiej potwierdzone stosownym dokumentem.
Zbycie wydzierżawionej działki w trakcie trwania umowy dzierżawy. Prawo pierwokupu
Prawo własności jest prawem zbywalnym i nie można przez umowę wyłączyć na trwałe możliwości jego zbycia. Dlatego też wydzierżawiający może w trakcie trwania umowy dzierżawy zbyć wydzierżawioną nieruchomość na rzecz innej osoby. Z zasady prawa i obowiązki wynikające ze zbycia nieruchomości obciążonej dzierżawą przechodzą na nabywcę. W miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego wstępuje nowonabywca nieruchomości. Jeżeli umowa dzierżawy ma poświadczoną urzędowo datę ( data pewna) nowonabywca nie może wypowiedzieć umowy przed terminem jej zakończenia. Powyższe regulacje wynikają wprost przepisów Kodeksu cywilnego. Niezależnie od tego w oferowanych umowach zawarte są często postanowienia zobowiązujące właściciela zbywającego nieruchomość do zamieszczenia odpowiedniej wzmianki w umowie zbycia nieruchomości dotyczącej obciążenia zbywanej nieruchomości dzierżawą. Dodatkowym zabezpieczeniem interesów dzierżawcy jest ujawnienie obciążenia dzierżawą w dziale III księgi wieczystej.
Powyższe regulacje zawarte w umowach zabezpieczają interesy dzierżawcy w przypadku zbycia nieruchomości przez wydzierżawiającego. Praktykę taką można uznać za dopuszczalną i uzasadnioną interesami dzierżawcy. Umowne uregulowanie następstw zbycia wydzierżawionej nieruchomości nie jest jednak bezwzględnie konieczne z uwagi na uregulowanie tej kwestii w przepisach Kodeksu cywilnego.
W wielu umowach dzierżawy zawarte jest zastrzeżenie, że względem dzierżawionej nieruchomości dzierżawcy przysługuje umowne prawo pierwokupu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży dzierżawionej nieruchomości osobie trzeciej dzierżawca może w umowie sprzedaży wstąpić w miejsce kupującego nabywając grunt dla siebie. Zastrzeżenia tego typu są niekorzystne dla wydzierżawiającego właściciela nieruchomości i należy się ich wystrzegać. Prawo pierwokupu jest zawsze obciążeniem nieruchomości, utrudnia swobodne dysponowanie nieruchomością a w konsekwencji obniża wartość rynkową i atrakcyjność ofertową nieruchomości.
Świadczenia podatkowe
Zwykle w umowach dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest ponosić koszty zobowiązań podatkowych związanych z dzierżawioną nieruchomością. W interesie wydzierżawiającego jest aby dzierżawca ponosił całe koszty obciążeń podatkowych a nie tylko róznice wzrostu tych obciążeń spowodowanych przejściem z opodatkowania podatkiem rolnym na podatek od nieruchomości. Aby zasada ta była w praktyce realizowana konieczne jest aby postanowienia umowy dostosowane były do obowiązujących przepisów podatkowych. Trzeba pamiętać, że w świetle obecnie obowiązujących przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wydzierżawiający grunt właściciel jest podatnikiem podatku od nieruchomości od tego gruntu a nie dzierżawca. Na wydzierżawiającego właściciela zostaje wystawiony corocznie nakaz podatkowy. Należy mieć na względzie, że wyłączenie gruntu z produkcji rolnej powoduje zwiększenie obciążeń podatkowych, w miejsce podatku rolnego od hektara przeliczeniowego, właściciel opłaca znacznie wyższy podatek od nieruchomości od każdego metra kwadratowego gruntu wykorzystywanego pod działalność gospodarczą. Aby uczynić zadość zasadzie pokrywania kosztów obciążeń podatkowych przez dzierżawcę należy przewidzieć w umowie mechanizm refinansowania tych kosztów wydzierżawiającemu pozwalający uiścić podatek w terminie. W interesie wydzierżawiającego właściciela nieruchomości jest aby dzierżawca z należytym wyprzedzeniem ponosił koszty podatku do rąk wydzierżawiającego lub bezpośrednio na rachunek bankowy organu podatkowego ( gminy) w imieniu wydzierżawiającego.
Należy przewidzieć w umowie, że konsekwencje zaniedbań w ponoszeniu obciążeń podatkowych są analogiczne jak w przypadku niepłacenia czynszu. Umowa powinna przewidywać analogiczną jak w przypadku zaległości czynszowych możliwość rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego w przypadku zalegania przez dzierżawcę w wykonywaniu obowiązku ponoszenia kosztów zobowiązań podatkowych
W typowych umowach dzierżawy gruntów pod elektrownie wiatrowe lub fotowoltaiczne zawarte są wyraźne zastrzeżenia, że instalacje znajdujące się na gruncie nie stanowią części nieruchomości lecz są przedmiotem odrębnej własności należącej do dzierżawcy. Od tych instalacji dzierżawca będzie płacić podatek od nieruchomości obciążający budowle. Decyzja wymiarowa w tym zakresie wystawiana jest na dzierżawcę.
Należy zadbać o to aby umowa gwarantowała realizację zasady, w myśl której ciężary opodatkowania związane z dzierżawioną nieruchomością w całości zawsze ponosi dzierżawca w obecnych a także przyszłych uwarunkowaniach prawnych. Należy pamiętać, że umowa dzierżawy zawarta jest na okres 29 lat jej obowiązywania. W tak odległej perspektywie czasowej mogą uledz zmianie aktualne regulacje prawne dotyczące podatków. Ważne jest aby postanowienia umowy zawsze gwarantowały realizację zasadny ponoszenia kosztów obciążeń podatkowych przez dzierżawcę.
Ujawnienie dzierżawy w Księdze Wieczystej
Zazwyczaj w proponowanych umowach dzierżawy zawarte jest zastrzeżenie, że obciążenie nieruchomością umową dzierżawy może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Należy wyjaśnić że chodzi tutaj o wpis w Dział III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” przeznaczonym na wpisy dotyczące wszelkich ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość lub użytkowanie wieczyste, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej zabezpiecza interesy dzierżawcy w przypadku zbycia nieruchomości. Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej uwiarygodnia stan prawny ujęty w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Uzasadnione jest zatem dążenie dzierżawcy aby taki wpis miał miejsce.
Dla wpisu umowy dzierżawy konieczna jest zgoda właściciela nieruchomości wyrażona w pisemnym oświadczeniu z podpisem notarialnie poświadczonym. Oświadczenie to może stanowić odrębny dokument lub stanowić jeden z zapisów umowy dzierżawy. Zrozumiałe jest zatem dążenie dzierżawców do zawierania umów dzierżawy z podpisami notarialnie poświadczonymi lub w formie aktu notarialnego, aby mogły być podstawą wpisu do Księgi wieczystej..
Dodatkowo należy wyjaśnić że wpis prawa dzierżawy w księdze wieczystej nie jest równoznaczny z obciążeniem nieruchomości hipoteką dla której zarezerwowany jest dział IV Księgi wieczystej i nie stanowi zabezpieczenia wierzytelności pozwalającego wierzycielowi zaspokoić się z obciążonej wpisem nieruchomości.
Pełnomocnictwa
W proponowanych umowach dzierżawy często zawarte są zapisy w których wydzierżawiający udziela dzierżawcy pełnomocnictw do załatwiania wszelkich spraw dotyczących dzierżawionej nieruchomości. Są to często pełnomocnictwa nieodwołalne i nie wygasające na wypadek śmierci mocodawcy. Należy przestrzec przed przyjmowaniem powyższych rozwiązań. Udzielenie dzierżawcy szerokich pełnomocnictw pozbawia wydzierżawiającego kontroli nad biegiem spraw inwestycji, co może okazać się dla niego niekorzystne. Bezpieczniej zawrzeć w umowie zapis o współdziałaniu stron przy wykonywaniu umowy, czego przejawem może być udzielanie w miarę potrzeby pełnomocnictw do poszczególnych czynności. Należy mieć na względzie, że inwestycję budowy elektrowni wiatrowej lub fotowoltaicznej dzierżawca realizuje we własnym imieniu i na własny rachunek. Stąd też nieuzasadnione jest udzielanie dzierżawcy z góry szerokich i nieodwołalnych pełnomocnictw ogólnych.
Z uwagi na konieczność uzyskania przez dzierżawcę, jako inwestora, pozwolenia na budowę, w umowach dzierżawy zawarta jest często zgoda wydzierżawiającego właściciela nieruchomości na dysponowanie przez dzierżawcę terenem na cele budowlane. Zapis ten jest uzasadniony interesem dzierżawcy, który starając się o pozwolenie na budowę musi posiadać odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości.
Odpowiedzialność cywilnoprawna stron umowy za należyte wykonanie umowy - kary umowne
W wielu umowach dzierżawy dotyczących budowy i eksploatacji elektrowni wiatrowych lub fotowoltaicznych zawarte są postanowienia dotyczące kar umownych nakładanych na którąś ze stron w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Według artykułu 483 § 1 Kodeksu cywilnego “Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy”. Jak wynika natomiast z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego “W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”.
Bardzo często niestety kary umowne zastrzegane są na rzecz dzierżawcy w licznych opisanych w umowie przypadkach niewłaściwego wykonania umowy przez wydzierżawiającego właściciela nieruchomości, natomiast znacznie rzadziej ustanawiane są kary należne wydzierżawiającemu od dzierżawcy. Świadczy to o braku zrównoważenia interesów obu stron umowy. Ponadto często przesłanki naliczenie kary umownej nie są ściśle oznaczone w umowie. Niedopuszczalne jest ich ogólnikowe określanie takie jak na przykład: „w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy”, „w przypadku braku współdziałania przy wykonywaniu umowy”, „w przypadku podejmowania działań utrudniających wykonanie umowy”… itp.
Umowa dzierżawy nieruchomości pod elektrownie wiatrową lub fotowoltaiczną łączy się z dokonaniem przez dzierżawcę milionowych nakładów na nieruchomość, które mają się amortyzować w długim okresie czasu. Zrozumiałe jest zatem dążenie dzierżawców do zabezpieczenia swoich interesów za pomocą groźby naliczenia wysokich kar umownych na wypadek przedwczesnego zerwania umowy przez właściciela nieruchomości. Instytucja kar umownych nie może być jednak nadużywana i służyć zastraszaniu właściciela nieruchomości. Zagrożenie takie istnieje zwłaszcza wtedy gdy przesłanki uprawniające do naliczenia kar nie są ściśle w umowie określone. Kary umowne są rozwiązaniem korzystnym dla uprawnionego do ich otrzymania wierzyciela, nie musi on wykazywać wysokości poniesionej szkody.
Generalnie należy zalecić właścicielom nieruchomości aby nie zgadzali się na wprowadzanie do umów dzierżawy odpowiedzialności na zasadzie naliczania kar umownych. Wystarczającym zabezpieczeniem interesów dzierżawcy , jako inwestora, są przepisy kodeksu cywilnego dotyczące wykonania zobowiązań. Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.” Konieczne jest jednak w tym przypadku wykazanie przez wierzyciela wysokości poniesionej szkody a nie działa automatyzm naliczania odszkodowania jak w przypadku kary umownej.
Wydzierżawiający musi się liczyć z tym, że niezasadne zerwanie wieloletniej umowy dzierżawy zawartej w celu budowy i eksploatacji elektrowni wiatrowej lub fotowoltaicznej łączyć się może z zasądzeniem od niego ogromnych odszkodowań niezależnie od tego czy w umowie zastrzeżono kary umowne.
Rozstrzyganie sporów
W końcowych postanowieniach umów zawarte są zazwyczaj regulacje dotyczące sposobu rozstrzygania sporów jakie mogą powstać pomiędzy stronami na tle wykonania umowy dzierżawy.
Za prawidłowe należy uznać rozwiązanie poddania rozstrzygnięcia sprawy w przypadku braku porozumienia między stronami pod rozstrzygnięcie właściwego rzeczowo sądu powszechnego. Za ryzykowne, zwłaszcza dla wydzierżawiającego nie uczestniczącego na co dzień w obrocie gospodarczym, należy uznać poddanie rozstrzygania sporów różnego rodzaju sądom polubownym co zasadniczo wyłącza możliwość dochodzenia roszczeń przed sądem powszechnym.
Istotne są również zapisy umowy ustanawiające właściwy miejscowo sąd dla rozstrzygnięcia sprawy ( właściwość umowna wskazana przez strony sporu) Optymalnym rozwiązaniem dla obu stron wydaje się w tym przypadku wskazanie w umowie, jako właściwego, sądu miejsca położenia dzierżawionej nieruchomości. Należy przestrzec przed ustanawianiem w umowie właściwości miejscowej sądu miejsca siedziby dzierżawcy, co może się wiązać z prowadzeniem sprawy w odległej miejscowości lub nawet wyłączać jurysdykcję sądu krajowego w przypadku podmiotu zagranicznego.
Zakończenie dzierżawy - gwarancje przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego - usunięcie i utylizacja instalacji
Ogólnie przyjętą zasadą jest, że po zakończeniu umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest przywrócić nieruchomość do stanu pierwotnego i zwrócić ją wydzierżawiającemu w stanie niepogorszonym. Oznacza to obowiązek dzierżawcy do dokonania demontażu i utylizacji znajdujących się na gruntach instalacji i przywrócenia gruntów do produkcji rolnej. Rzeczą wysoce niepożądaną byłoby pozostawienie wyeksploatowanej instalacji na gruncie po zakończeniu dzierżawy, uniemożliwiające jego dalsze prawidłowe zagospodarowanie. W umowach dotyczących elektrowni wiatrowych przewidziana jest zwykle możliwość pozostawienia w gruncie części bloku fundamentowego po jego przykryciu wierzchnia warstwą ziemi uprawnej i rekultywacji. Kwestie utylizacji paneli fotowoltaicznych nie są jeszcze rozpoznane w praktyce pod kątem kosztowym i organizacyjnym. Dlatego też sprawą szczególnie istotną jest zabezpieczenie interesów właściciela gruntu pod kątem zagwarantowania mu przywrócenie nieruchomości do stanu pierwotnego i dokonania jej zwrotu w stanie niepogorszonym po zakończeniu umowy dzierżawy. Przede wszystkim umowa dzierżawy powinna zakreślać nieprzekraczalny termin wykonania powyższych czynności. Jeżeli czynności te mały by być wykonywane po upływie okresu dzierżawy należy zastrzec obowiązek płacenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za ten okres, równego przynajmniej czynszowi dzierżawnemu. Celowe jest również żądanie od dzierżawcy przedstawienia zabezpieczenia finansowego wykonania czynności demontażu i utylizacji instalacji w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej lub kaucji wpłacanej z góry przy zawarciu umowy lub naliczanej w ostatnich latach dzierżawy. Postanowienia umowy dotyczące zwrotu nieruchomości w stanie niepogorszonym powinny zawierać gwarancję niezawodnego wykonania tej czynności.
Przedłużenie umowy dzierżawy po upływie okresu, na który została zawarta.
Oferowane umowy dzierżawy zawierane są na czas oznaczony najczęściej 29 lat. Po upływie tego okresu umowa wygasa a dzierżawiona nieruchomość powinna być zwrócona właścicielowi po przywróceniu jej do stanu pierwotnego. Należy przyjąć zasadę, że ewentualne przedłużenie umowy na dalsze okresy wymaga jej renegocjacji to jest ustalenia przez strony od nowa warunków umowy. Wystrzegać się należy natomiast zapisów przedłużających automatycznie okres trwania umowy na dotychczasowych warunkach. Umowa po dwudziestu dziewięciu latach obowiązywania nie powinna ulegać automatycznemu przedłużeniu lecz wymaga ponownego rozważenie celowości warunków i okresu dalszego kontynuowania stosunku dzierżawy. Brak jest również żadnych racjonalnych przesłanek ku temu aby dotychczasowemu dzierżawcy udzielać jakichkolwiek gwarancji dalszej kontynuacji umowy. Powyższe kwestie należy rozstrzygać w drodze od nowa prowadzonych negocjacji mających na celu ewentualne zawarcie nowej umowy na dalszy okres. Umowa dzierżawy zawierana na okres 29 lat kreuje stosunek prawny długoterminowy w czasie którego zwykle ulegają zmianie stosunki gospodarcze i społeczne. Ryzykowne jest zatem wprowadzanie do umowy zapisów pozwalających jeszcze dalsze przedłużanie umowy bez możliwości jej gruntownej renegocjacji.
Masz pytania lub wątpliwości dotyczące tego artykułu?
Napisz wiadomość: [email protected]
Czekamy na kontakt z Tobą, Twój głos jest dla nas ważny.
- Tagi:
