Dzierżawa gruntów rolnych - poznaj ważne kwestie
Zasada funkcjonowania umowy dzierżawy sprowadza się do oddania dzierżawcy przez wydzierżawiającego na czas oznaczony lub na czas nie oznaczony przedmiotu dzierżawy do używania z prawem pobierania pożytków, jakie przedmiot ten może przynosić, a dzierżawca zobowiązuje się do opłacania czynszu.
Na początek ważne pojęcia
Mazowiecka Izba Rolnicza na wstępie przypomina o ważnych pojęciach:
- wydzierżawiający – jest to osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej - będąca właścicielem gruntu lub posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gruntu.
- dzierżawca – jest osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej .
Jak może być zawarta umowa dzierżawy?
Umowa dzierżawy może być zawarta:
- tylko pisemnie - jeśli dzierżawa będzie dłuższa niż 1 rok,
- ustnie lub pisemnie - jeśli grunt wydzierżawiamy na okres krótszy niż 1 roku.
Izba zaznacza, że należy pamiętać, aby umowa dzierżawy na czas dłuższy niż 1 rok zawarta była na piśmie, gdyż w razie niezachowania tej formy traktuje się ją za zawartą na czas nieokreślony (art. 660 K.c.).
Jakie informacje powinna zawierać umowa dzierżawy?
Mazowiecka Izba Rolnicza podkreśla, że umowa powinna zawierać następujące informacje:
- strony umowy, tj. dane osoby wydzierżawiającej i dzierżawcy
- czas, na jaki zostaje zawarta (umowa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, ale jeśli umowę zawarto na okres dłuższy niż 30 lat, wówczas po upływie tego terminu przyjmuje się, że umowę tę zawarto na czas nie oznaczony),
- oznaczenie gruntu, który ma być wydzierżawiony - jego położenie, wielkość itp.,
- wysokość, sposób oraz termin uiszczania czynszu dzierżawnego,
- określenie, która ze stron ma obowiązek zapłaty podatków i innych kosztów związanych z gruntem.
Należy pamietać, że:
- Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, zatem elementem niezbędnym tej umowy jest czynsz dzierżawny. Umowa, która ma charakter nieodpłatny nie będzie umową dzierżawy a umową użyczenia gdyż będzie polegać na nieodpłatnym korzystaniu z cudzej rzeczy.
- Czynsz dzierżawny może być oznaczony zarówno w pieniądzach, jak i w innym rodzaju świadczenia. Można go oznaczyć również w ułamkowej części pożytków (np. określonej ilości zboża). Dopuszczalne jest, aby osoba dzierżawiąca biorąca nieruchomość rolną w dzierżawę nie była zobowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu.
- W umowie dzierżawy warto określić termin płatności czynszu, pozwala to na uniknięcie wielu nieporozumień. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia pamiętając by uprzednio udzielić dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Jakie obowiązki wiążą się z zawarciem umowy?
Mazowiecka Izba Rolnicza określa obowiązki, jakie wynikają z zawartej umowy dla każdej ze stron:
- Obowiązki wydzierżawiającego - podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie przedmiotu dzierżawy i pozostawienie jej w dyspozycji dzierżawcy na określony lub nieokreślony czas, bez prawa ingerowania w prowadzoną przez niego działalność.
- Obowiązki dzierżawcy - podstawowym obowiązkiem jest terminowe płacenie czynszu dzierżawnego w wysokości i w sposób ustalony w umowie, wykonywanie swego prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy ani nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub też go poddzierżawić. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest, zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie nie pogorszonym po całkowitym rozliczeniu.
Jak wypowiedzieć umowę dzierżawy?
Jak zauważa Mazowiecka Izba Rolnicza, wypowiedzenie umowy dzierżawy można przeprowadzić:
- Jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony tz. bezterminowo – rozwiązać taką umowę można zgodnie z zapisami w zawartej umowie lub z zachowanemu terminów ustawowych tz. na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego zgodnie z art. 704 k.c.
- Jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony np. 10 lat i z datą pewną tj. umowa potwierdzona urzędową pieczęcią np. Urzędu Gminy czy Starostwa - rozwiązać taką umowę można zgodnie z zapisami w zawartymi w umowie lecz jeśli takiego zapisu brak to umowa nie podlega wypowiedzeniu i rozwiązaniu tylko wygasa w terminie umówionym.
Każdą umowę dzierżawy zarówno zawartą na czas oznaczony jak i nieoznaczony wydzierżawiający może wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia w następujących wypadkach:
- gdy dzierżawca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu dzierżawnego, pomimo udzielonego dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 k.c.),
- gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem tego przedmiotu i czyni to mimo upomnień (najlepiej pisemnych) ze strony wydzierżawiającego (art. 667 §2 zd. 1 k.c.)
- gdy dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę (art. 698 § 2 k.c.)
Co z prawem pierwokupu?
Ustawowe prawo pierwokupu dotyczy umowy dzierżawy, która spełnia następujące warunki:
- sprzedaży nieruchomości rolnej dokonuje wydzierżawiający który jest osobą fizyczną lub osobą prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnej;
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną;
- umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od chwili zawarcia;
- nabywana nieruchomość wchodzić będzie w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub będzie dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej (art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Jak zauważa Mazowiecka Izba Rolnicza, wydzierżawiający może sprzedać grunty rolne osobie trzeciej, ale pod warunkiem, że dzierżawca nie wyrazi woli jego zakupu. Wydzierżawiający (właściciel gruntu) zawiera z osobą trzecią - zainteresowaną kupnem przed notariuszem warunkową umowę kupna - sprzedaży, następnie zawiadamia o treści umowy dzierżawcę, który ma 1 miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, na decyzję o wykonaniu prawa pierwokupu.
- Jeśli dzierżawca zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu zawiera umowę tej samej treści, co zawarta została z osobą trzecią. W przypadku nie skorzystania z prawa pierwokupu, wydzierżawiający dopełnia formalności umowy kupna - sprzedaży z osobą trzecią - podkreśla Izba.
Uwaga - jeśli wydzierżawiający nie dopełni obowiązku zawiadomienia i wykonania umowy sprzedaży rzeczy - dzierżawcy, może to skutkować nieważnością zawartej umowy sprzedaży (art. 599 § 2 k.c.).
Wydzierżawiający ma obowiązek, poinformować kupującego grunty o trwającej umowie dzierżawy. Nabywca kupuje wtedy grunt rolny wraz z umową dzierżawy i ma obowiązek ją honorować do czasu jej wygaśnięcia.
Co w przypadku śmierci wydzierżawiającego?
W razie śmierci wydzierżawiającego - właściciela przedmiotu dzierżawy, umowa dzierżawy trwa nadal. Spadkobiercy wstępują w stosunek dzierżawy, gdyż prawa i obowiązki wydzierżawiającego wchodzą w skład spadku i podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych.
- Ważne jest systematyczne i terminowe opłacanie spadkobiercy lub spadkobiercom określonego w umowie czynszu dzierżawnego. W przypadku, gdy jest jeden spadkobierca to sprawa jest prosta, ale w przypadku, gdy jest kilku, (którzy na dodatek nie mogą się porozumieć, kto pobiera czynsz dzierżawny) to dzierżawca powinien wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na wpłacenie czynszu dzierżawnego do depozytu sądowego - informuje Izba.
Po uregulowaniu spraw spadkowych kwota wpłaconego czynszu do depozytu sądowego przekazana zostanie temu spadkobiercy, który uzyskał prawo do wydzierżawianych gruntów.
Nawet 600 tys. zł na jedno gospodarstwo! Kliknij tutaj, przeczytaj!
Masz pytania lub wątpliwości dotyczące tego artykułu?
Napisz wiadomość: [email protected]
Czekamy na kontakt z Tobą, Twój głos jest dla nas ważny.
