Kupuję ziemię. Czy umowę przedwstępną powinienem potwierdzić u notariusza?
Tym razem rolnik zwrócił się do nas z następującym pytaniem: „kupuję ziemię na kredyt. Czekam na wypłatę pieniędzy przez bank i chciałbym mieć pewność, że umowa sprzedaży dojdzie do skutku, bo zależy mi na działce ze względu na jej położenie. Czy mogę zawrzeć umowę przedwstępną w formie pisemnej, czy lepszym rozwiązaniem będzie udać się do notariusza i sporządzić umowę w formie aktu notarialnego?”
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna jest umową, na mocy której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej, określonej umowy - umowy przyrzeczonej. Jest ona ważną częścią obrotu nieruchomościami. Z praktycznego punktu widzenia zawiera się ją, kiedy nie ma pełnej gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej, m.in. ze względu na konieczność uzyskania kredytu, zgromadzenia dokumentów, wydania potrzebnych decyzji, zgód czy innych przygotowań związanych z nieruchomością.
Kodeks cywilny przewiduje, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Bez tych istotnych, konkretnych postanowień umowa jest nieważna. Zazwyczaj strony w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości określają termin, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona. W braku wskazania konkretnego terminu w umowie przedwstępnej, strony mogą go wyznaczyć później. Ich czas nie jest nieograniczony - jeżeli nie określą w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Sprzedaż ziemi a akt notarialny
Jeżeli chodzi o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, to dla jej ważności konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. Oznacza to, że umowa sprzedaży nieruchomości nie może być zawarta jedynie na piśmie – musi być to akt notarialny. Jednak, czy obowiązek zachowania tej formy rozciąga się także na umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości? Nie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być ważnie zawarta zarówno w formie aktu notarialnego, jak i w formie pisemnej. Jednak oba rozwiązania mają różne konsekwencje.
Dlaczego warto iść do notariusza w związku z umową przedwstępną?
Przede wszystkim, umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego będzie miała silniejsze skutki, niż ta sama umowa, ale zawarta w formie pisemnej. Wyłącznie po zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, czyli wytoczyć stosowne powództwo. W przypadku umowy pisemnej strona, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej ponosi wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawczą i to w zakresie naprawienia szkody, która powstała u kontrahenta, który liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej może być sporządzona przez strony umowy i zawarta od ręki. Jednak, nawet jeżeli została sporządzona w sposób prawidłowy, tj. obejmuje wszystkie istotne elementy, nie daje podstaw do zobowiązania strony do złożenia określonego oświadczenia woli w celu wykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej w postępowaniu sądowym. Z kolei, umowa zawarta w formie aktu notarialnego pociąga za sobą koszty, jednak w przypadku problemów z jej realizacją po stronie kontrahenta, zagwarantowana jest szersza ochrona.
Wybór formy umowy przedwstępnej powinien odpowiadać potrzebom stron. Forma aktu notarialnego jest wskazana, gdy stronom zależy na tym, by móc egzekwować zawarcie umowy przyrzeczonej w sądzie. Forma pisemna może znaleźć zastosowanie tam, gdzie strony oczekują niższych kosztów, przy mniejszym poziomie ochrony prawnej.
