Dzierżawa a zasiedzenie gruntu: Czy właściciel ma się czego obawiać?
Wielu właścicieli gruntów nie chce zawierać umów dzierżawy bojąc się, że po latach dzierżawcy wystąpią z wnioskiem o zasiedzenie. Okazuje się jednak, że obawy te są nieuzasadnione.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Czy i kiedy dzierżawa może prowadzić do formalnego przejęcia własności?
Kwestie dotyczące dzierżawy zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym. Na mocy umowy dzierżawy gruntu wydzierżawiający zobowiązuje się oddać go dzierżawcy do używania i pobierania z niego pożytków w zamian za uzgodniony czynsz. Tym samym osoba użytkująca ziemię na podstawie umowy dzierżawy jest posiadaczem zależnym, a fakt ten jest przesłanką przeciwko zasiedzeniu, którego często obawiają się wydzierżawiający. Umowa dzierżawy nie prowadzi do zasiedzenia.
Do tego ostatniego może bowiem dojść jedynie w przypadku posiadania samoistnego, a więc niezależnego od woli właściciela. W przypadku umowy dzierżawy zawsze ma miejsce posiadanie zależne, które wynika z woli, a więc zgody właściciela. Dzierżawca jest tu posiadaczem zależnym, a więc włada gruntem w zakresie innego prawa niż prawo własności.
Umowa dzierżawy zawarta między wydzierżawiającym a dzierżawcą sprawia, że zasiedzenie nie jest możliwe nawet wówczas, gdy właściciel nieruchomości w ogóle się nią nie interesuje, a jedynie pobiera należny mu czynsz. Dzierżawca nawet w takiej sytuacji cały czas jest w posiadaniu zależnym. Dzieje się tak zarówno w przypadku pisemnej, jak i ustnej umowy dzierżawy.
Podobnie rzecz ma się w przypadku, gdy dzierżawca przestaje płacić właścicielowi nieruchomości ustalony w umowie dzierżawy czynsz. Nawet jeśli sytuacja taka trwa wiele lat, nie uprawnia dzierżawcy do wystąpienia z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości. Ponadto jej właściciel cały czas może dochodzić swoich praw wynikających z zaległych należności, w tym także w postepowaniu egzekucyjnym.
Czytaj też: Czy sąsiad ma prawo parkować przed twoim domem? Przepisy mówią jasno
Zakończenie umowy dzierżawy a zasiedzenie: Kiedy jest możliwe?
Wiele osób zastanawia się, czy do zasiedzenia nieruchomości może dojść po wypowiedzeniu lub wygaśnięcia umowy dzierżawy.
Okazuje się, że jest to możliwe. Aby jednak do tego doszło po wypowiedzeniu lub wygaśnięciu umowy dzierżawca nadal musi władać gruntem jak właściciel. Wówczas stanie się posiadaczem samoistnym i dopiero od tego momentu zacznie biec czas konieczny do późniejszego ubiegania się o zasiedzenie nieruchomości.
W kwestii wygaśnięcia umowy należy pamiętać jeszcze o tym, że zgodnie z art. 695 par. 1 Kodeksu cywilnego, „Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony”. Tym samym w takim przypadku nie może dojść do zasiedzenia nieruchomości.
Co zrobić, aby przejąć nieruchomość przez zasiedzenie?
Przejąć nieruchomość można, jak już zostało wspomniane, przez jej zasiedzenie. Pojęcie to natomiast oznacza nabycie własności gruntu przez osobę, która nie jest jej formalnym właścicielem, jednak faktycznie włada nim jako posiadacz samoistny. Oznacza to, że dba o nią tak, jak powinien to robić właściciel, a więc np. wykonuje na niej wszystkie niezbędne prace, zbiera plony i opłaca podatek od nieruchomości.
O zasiedzenie wystąpić można w przypadku nieprzerwanego posiadania ziemi przez:
- 20 lat – gdy do zasiedzenia doszło w dobrej wierze, to znaczy gdy dana osoba była przekonana, że posiada prawo własności do nieruchomości, którą włada;
- 30 lat – gdy zasiedzenie nastąpiło w złej wierze, a więc gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem danej nieruchomości lub powinien to wiedzieć na podstawie okoliczności towarzyszących, a mimo tego nadal użytkuje grunt jak właściciel.
Aby przejąć na własność ziemię w wyniku zasiedzenia należy spełnić wymagane, wspomniane powyżej warunki, a następnie złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. We wniosku tym trzeba zawrzeć informacje o przedmiotowym gruncie, a więc przede wszystkim o jego położeniu, danych ewidencyjnych oraz numerze księgi wieczystej.
